Нюансы жилищных споров. Советы юриста

Вы временно зарегистрировали дальнего родственника в своей квартире, а он теперь не хочет сниматься с регистрационного учета. Или вам приходится оплачивать «коммуналку» за зарегистрированного бывшего супруга, который давно живет в другом месте, но не спешит перерегистрироваться там. С подобными сложностями сталкиваются сегодня многие. Как действовать в таких ситуациях? Есть ли единая судебная практика по таким делам? На вопросы ответила Елена ЖДАНОВИЧ, адвокат, медиатор, управляющий партнер адвокатского бюро «Право и семейная медиация».

Проблемы

- Постановка на регистрационный учет и снятие с него - это административная процедура, которая регламентирована «Положением о регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания», утвержденным Указом президента Республики Беларусь от 07.09.2007 года №413 (ред. от 31.12.2015 г.) «О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания».

В этом Положении указаны все основания для снятия граждан с регистрационного учета, одно из которых - выселение из занимаемого жилого помещения или признание гражданина утратившим либо не приобретшим право пользования жилым помещением. В этом случае снятие с регистрационного учета производится на основании копии (выписки) из вступившего в законную силу решения суда о выселении из занимаемого жилого помещения, либо расторжении, признании недействительным гражданско-правового договора, на основании которого была произведена регистрация, либо признании гражданина утратившим или не приобретшим право пользования жилым помещением, или сообщения прокурора о вынесении постановления о выселении из жилого помещения, грозящего обвалом.

Таким образом, если гражданин не желает в добровольном порядке перерегистрироваться по иному месту жительства, то есть сняться с регистрационного учета, судебный процесс неизбежен.

Например, если бывший член семьи продолжительное время не проживает по месту регистрации, при условии, что он не имеет доли в праве собственности на данное жилье и не заключил соглашения о порядке пользования жильем, добровольно покинул это жилое помещение, в содержании квартиры не участвует, имеет иное место жительства, но не желает сниматься с регистрационного учета, решить эту проблему возможно путем обращения в суд с соответствующим исковым заявлением о признании его утратившим право пользования жилым помещением.

А вот если бывший член семьи является сособственником спорной квартиры, выселить его или снять с регистрационного учета невозможно. Речь может идти только о добровольной перерегистрации по иному месту жительства. В этом случае проблему лучше всего решать путем переговоров.

Другая ситуация: родственник, не имеющий доли в праве собственности на жилье, зарегистрирован в вашей квартире, но на протяжении многих лет живет в другой стране. Вы собираетесь продать квартиру, а покупатель, естественно, не заинтересован сохранять право пользования жилым помещением за чужим человеком. В этой ситуации также только один путь - обращение в суд с иском о признании родственника утратившим право пользования и владения жилым помещением в связи с выездом в другое помещение и, как следствие, снятии его с регистрационного учета. По данному основанию суд учитывает не только факт выезда ответчика из жилого помещения, но и то, в какое жилое помещение ответчик выехал, постоянное ли это или временное место его проживания. Доказательствами выбытия ответчика на место жительства в другое помещение могут быть, в частности, сведения о приобретении им права владения и пользования другим жилым помещением и проживании в нем, уклонении от выполнения обязанностей по договору найма жилого помещения, в том числе от внесения платы за пользование жилым помещением; о регистрации брака и проживании с семьей в другом жилом помещении.

Судебная практика

- С каждым судебным спором нарабатывается судебная практика, которая не всегда однозначна. Это связано, на мой взгляд, во-первых, со сложностью данной категории споров, а во-вторых, с порой различной оценкой доказательств, основанной на внутреннем убеждении суда.

Так, одним из существенных новшеств жилищного законодательства является п. 2 ст. 95 ЖК, согласно которому бывшие члены семьи собственника жилого помещения, другие граждане, имеющие право владения и пользования жилым помещением и не имеющие доли в праве общей собственности на это жилое помещение, подлежат выселению из него по требованию собственника жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, если иное не установлено брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Таким образом, для того чтобы выселить бывшего супруга из своей квартиры, достаточно обратиться в суд. Более того, по данной категории дел неважно, есть ли у бывшего супруга другое жилое помещение для проживания. Данное обстоятельство не является для суда предметом рассмотрения.

В моей адвокатской практике было подобное дело о выселении бывшего супруга, не имеющего доли в праве собственности на квартиру, которая ранее была получена моим доверителем (истцом по делу) по договору дарения. В данном договоре между ним (одаряемым) и дарителем был закреплен пункт, согласно которому за ответчицей (бывшей супругой истца) сохранялось право пользования жилым помещением. Суд районной инстанции постановил: выселить ответчицу без предоставления жилого помещения (и, как следствие, снять с регистрационного учета). Через некоторое время данное судебное постановление было отменено, дело направлено на новое рассмотрение, и тот же суд вынес прямо противоположное решение: отказать в удовлетворении исковых требований о выселении. Причем доказательства по делу остались теми же, однако суд в этот раз оценил их иначе.

Медиаторы в помощь

В стране сегодня действует институт медиации - возможность разрешить спор путем переговоров с участием нейтрального посредника - медиатора. Помогает ли решить подобные споры этот институт?

- Такие категории споров в процедуре медиации можно разрешать очень эффективно, - считает Елена Жданович. - Жилищный спор - это конфликт, разрешение которого требует, чтобы стороны постарались понять и услышать друг друга. Очень важно, чтобы люди сами желали сесть за стол переговоров, уважительно относились к потребностям и интересам друг друга.

Иногда в процессе медиации стороны договариваются о том, что ответчик выселится (снимется с регистрационного учета) в определенные сроки, при условии совершения каких-либо действий и т.п.

Часто частью медиативного соглашения фактически становится проект брачного договора, в котором супруги устанавливают, что, например, в случае расторжения брака один из них, не имеющий доли в праве собственности на квартиру, обязуется выселиться и сняться с регистрационного учета.

Медиация возможна как вне судебного разбирательства, так и на любой стадии судебного процесса.

ОТВЕТЫ ЧИТАТЕЛЯМ

Елена Жданович ответила на наиболее частые вопросы читателей.

- Бывший муж продолжительное время не проживает по месту регистрации, в содержании квартиры не участвует, но сниматься с регистрационного учета не желает. Можно ли обязать его оплачивать его положенную долю коммунальных расходов?

- Взыскать коммунальные платежи можно в судебном порядке, так как их оплата является обязательством нанимателя жилого помещения.

- Дочь зарегистрирована по месту жительства в Борисове, но уже 5 лет проживает в России. Там она зарегистрирована по месту жительства. Дочь согласна на снятие с учёта, но приехать в Беларусь не может. Достаточно ли в суде документа о регистрации дочери по новому месту жительства, выданного в России, или ей все же необходимо присутствовать в суде лично?

- Думаю, документа из России о регистрации будет достаточно, так как это важное доказательство того, что дочь имеет иное постоянное место жительства. Можно пригласить в судебное заседание свидетелей - соседей, родственников, которые подтвердят факт длительного отсутствия дочери по месту жительства, представить документы, подтверждающие, что дочь не участвует в несении расходов, связанных с эксплуатацией жилья. Лично присутствовать в суде не обязательно. Ваша дочь может направить в суд заявление о том, что она не возражает против слушания дела в ее отсутствие и согласна с исковыми требованиями.