Как не прогадать с приобретением квартиры на вторичном рынке. Советы эксперта

О возможных проблемах «АиФ» рассказала нотариус гомельского нотариального округа Светлана КУЧИНСКАЯ.

Проверка документов

В первую очередь следует проверить правоустанавливающие документы на жилое помещение, на основании которых возникло право собственности продавца, утверждает эксперт. Как правило, это договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство; реже - договоры ренты, вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов.

Документы не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте имеются исправления, они должны быть оговорены и подтверждены подписью и печатью нотариуса (регистратора, если договор удостоверялся в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру).

Госрегистрация

На основании правоустанавливающего документа агентством по государственной регистрации и земельному кадастру производится государственная регистрация, или акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество. Она удостоверяется свидетельством.

Как правило, у собственника должно быть в наличии, помимо правоустанавливающего документа, свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, как вариант - о создании изолированного помещения (капитального строения), и о государственной регистрации земельного участка (частная собственность, право пожизненного наследуемого владения, аренды) - в случае продажи жилого дома.

Техпаспорт

При покупке квартиры обратите внимание на технический паспорт отчуждаемого недвижимого имущества. При удостоверении договора купли-продажи ни нотариус, ни регистратор техпаспорт не потребуют, однако после регистрации перехода права собственности нужно будет зарегистрироваться в приобретенной квартире и представить техпаспорт в РСЦ (расчетно-справочный центр) или в иной уполномоченный орган:

- На практике я нередко встречала ситуацию, когда у потенциального продавца отсутствовали какие-либо из перечисленных выше документов (например, свидетельство о госрегистрации или техпаспорт). На право собственности продавца это никак не влияет, однако в случае отсутствия документов необходимо получить соответствующие дубликаты.

Перепланировка

Обязательно проверьте, зарегистрирована ли перепланировка, если таковая имела место. Перепланировкой считается изменение планировочных решений помещения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ. Её надо отличать от переустройства (изменения инженерных систем). И то, и другое производится по единым правилам. Например, к  работам по перепланировке и переустройству относятся замена или перенос систем газоснабжения, центрального отопления, изменения в несущих конструкциях.

Согласно ст. 17 Жилищного кодекса РБ переустройство и (или) перепланировка производятся по заявлению собственника жилого помещения после получения согласования в районном, городском исполнительном комитете, местной администрации района в городе.

В случае если гражданин произвел самовольное переустройство, на него может быть наложен штраф в размере до пятидесяти базовых величин  - до 10,5 миллиона рублей (ст. 21.16 КоАП РБ). Кроме того, такой гражданин обязан получить разрешение, которое выдается на основании технического заключения, подтверждающего, что самовольные перепланировка или переустройство не влияют на безопасность эксплуатируемого здания и выполнены в соответствии с требованиями технических нормативных правовых актов. Техническое заключение в свою очередь выдается на основании ведомости технических характеристик.

Теоретически закрыть глаза на неузаконенную перепланировку можно, но в таком случае вы рискуете столкнуться с массой проблем. Подписывая договор купли-продажи, покупатель, как правило, подтверждает, что в квартире не проводились перепланировки и изменения. Следовательно, доказать, что изменения были внесены прежним владельцем, будет очень трудно. А значит, нового владельца могут оштрафовать и заставить либо согласовать перепланировку, либо восстановить прежнее внутреннее пространство квартиры.

Как обнаружить перепланировку? Ее можно увидеть на плане в техпаспорте. Если в жилом доме есть самовольные постройки, их легко обнаружить, сверив наличие построек с информацией о составе домовладения, имеющейся в выписке для нотариального удостоверения сделки.

Коммунальные платежи

Бывают случаи, когда у продавца есть задолженность по коммунальным платежам. Рекомендуется попросить продавца перед сделкой представить справку об отсутствии задолженности (в том числе и по пене) за жилищно-коммунальные услуги. Такая справка выдается специалистом расчетно-справочного центра (бухгалтером ЖСПК и т.п.) лично собственнику либо его доверенному лицу при наличии надлежащим образом удостоверенной доверенности и, естественно, по предъявлении паспорта.

Прочие лица

Важно, чтобы в справке о составе семьи, выдаваемой для удостоверения договора купли-продажи, были указаны не только лица, зарегистрированные по месту жительства в отчуждаемой квартире, но и лица, на момент сделки не зарегистрированные, но за которыми сохраняется право пользования и владения отчуждаемой квартирой. К ним относятся: заключенные, отбывающие срок наказания; военнослужащие срочной службы; дети, находящиеся в воспитательных учреждениях; пожилые люди, помещенные в дома престарелых; лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере.

В соответствии с ст. 75 ЖК РБ отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства.

Доверенность

Если квартира (дом) продается не самим собственником, а уполномоченным лицом по доверенности, нужно убедиться, что доверенность не отменена, ибо в противном случае все полномочия по отмененной доверенности утрачивают силу.

Резюмируя: подстраховаться можно, заключая договор отчуждения недвижимого имущества у нотариуса. Во-первых, тот обеспечивает юридическую чистоту сделки, во-вторых, отвечает своим имуществом за удостоверенные сделки. И если суд решит, что именно по вине нотариуса одна из сторон потеряла деньги или имущество, нотариус выплатит возмещение из своего кармана.

Максим СЕРГЕЕНКО