Не по-товарищески. Почему некоторым хочется вернуться в ЖЭС

КрепоСТные

Приведем один удивительный пример:  ТС «Жилых комплексов «Уручье-4» и «Маяк» и жилого дома №43 по проспекту Машерова», созданный застройщиком из 7 домов, расположенных в разных частях Минска! Собственники квартир этого товарищества полностью отстранены от управления - все важные решения принимаются без участия общего собрания. Долгое время жильцы нескольких домов безуспешно пытаются выйти из товарищества, чтобы самим определиться со способом управления. Однако для этого нужно решение общего собрания, а как его провести, если в ТС более 1000 собственников? Желание выйти из ТС жители объясняют просто: они живут как на пороховой бочке, так как товарищество периодически в долгах перед поставщиками услуг, жильцы никак не контролируют расходы.

- С сентября 2013 года в наши жировки приказом председателя ТС введена дополнительная плата за эксплутационные расходы. Тогда тариф был 798 руб. за м², сегодня с нас уже берут 1327 рублей за м², - рассказывают жители дома по пр. Машерова. - По закону решение о сборе дополнительных взносов для пополнения  основных  и  оборотных  средств  ТС должно приниматься общим собранием. А у нас это делается по итогам производственного совещания председателя с бухгалтером. Эти дополнительные взносы, судя по протоколу совещания, обусловлены тем, что наших отчислений на техобслуживание домов не хватает. Например, сумма отчислений на техническое обслуживание домов за 8 месяцев 2013 года превышала 691 млн руб., в то время как расходы за этот период составили 1,3 млрд. Основная статья расходов - зарплаты аппарату управления и работникам ТС (в штате 27 человек, среди которых, к примеру, целых три паспортиста!), общая сумма вместе с налогами на нее составила за этот период 1,1 млрд руб. Никто с нами - собственниками квартир - штатное расписание ТС не согласовывал, так же как и размеры зарплат. Однако даже этих дополнительных взносов не хватает, и деньги изымаются с депозитного счета, куда мы отчисляем взносы на капремонт! Опять же - без решения общего собрания. Более всего нас тревожит то, что, хотя мы исправно платим за тепло, электричество, ТС периодически оказывается должно поставщикам этих услуг. Также беспокоимся мы за собственные жировки. В 2013 году мы выяснили, что бухгалтерия существенно завышала жильцам нормативы по кварплате (к примеру, в акте «Минскэнерго» тепловая составляющая - 70 Гкал, а жильцам начисляется 170 Гкал). В бухгалтерии признали факт переплат и произвели перерасчет, так что мы два месяца не платили за коммунальные услуги*. Кроме этого, застройщик до сих пор не передал городу наружные сети. Все наши претензии имеют документальное подтверждение. Но куда бы мы ни обращались, с просьбой провести проверку финансовой деятельности ТС, - все отправляют в администрацию района, которая присылает отписки, что пока это не предусмотрено координационным планом контрольной деятельности. Между тем органы управления и контроля, проведя такую проверку, могли бы подать в хозяйственный суд заявление о ликвидации ТС на основании нарушений в его деятельности, что освободило бы нас наконец из «крепостного» товарищества. Но почему-то этого никто не хочет делать. Зарегистрировать такое «безвыходное» товарищество городские власти смогли, а ликвидировать, говорят, не имеют полномочий!

Неравные условия

За комментарием мы обратились к Геннадию КАЛЕНОВУ, исполнительному директору Международной ассоциации менеджмента недвижимости.

- То, что расходы ТС превышают суммы взносов собственников, - объективная ситуация или результат непрофессионального управления?

- Для этого есть объективные предпосылки. По данным Комитета госконтроля, в 2012 году, к примеру, все организации Минжилкомхоза получили бюджетные ассигнования на покрытие убытков по техническому обслуживанию (ТО) в полном объёме. Убытки же ТС покрываются государством не полностью, а только примерно на 10%. К примеру, в Минске возмещают 272 рубля за м². Между тем,  по официальным данным Министерства ЖКХ, себестоимость ТО пятиэтажки  - 1843 рубля за м², 9-этажки - 2585 руб., а 12-19-этажных домов  - 4800 руб. за м². То есть собственники квартир в 12-этажном доме должны платить 4800 тыс. за м² для покрытия фактических затрат. Но государственный тариф строго регламентирован - не более 600 рублей за м². Даже с госсубсидией в 272 рубля разница все равно составит 4 тысячи. Где их взять, никто не объясняет. Чтобы покрыть эти убытки, нужно собирать дополнительные взносы, что законно, но размер этих взносов надо утверждать на общем собрании ТС (очном или заочном). Если этот взнос не собирается, председатели снимают деньги со счета, куда поступают взносы граждан на капремонт. Комитет госконтроля выяснил: действительно, средства с этого счета используются в товариществах как оборотные, что по действующему законодательству запрещено, так как это нецелевое использование. Но проблема не в ТС, а в неравных условиях, в которые они поставлены.

Цветочки вместо капремонта

- Но не нужно думать, что граждане, обслуживающиеся в ЖЭС и получающие серьезные субсидии из бюджета, более защищены, - продолжает Геннадий Каленов. -  Как выяснилось на заседаниях рабочей группы по проблемам ЖКХ при комитете Госконтроля, механизм получения госдотаций непрозрачен и фактически бесконтролен, более того, они используются местными властями не по целевому назначению. Министр жилищно-коммунального хозяйства Андрей Шорец отметил, что в вопросе бюджетных субсидий на расходы по оказанию ЖКУ прослеживается тенденция, когда местные власти тратят деньги не на замену теплосетей, ремонт жилфонда, модернизацию лифтов и т.д., а на благоустройство территорий, хотя на это средства выделяются отдельно.

О расходах на зарплаты

- А то, что львиную долю расходов ТС составляют зарплаты работникам и управленцам, - это нормально?

- Точно такая же ситуация и в организациях Минжилкомхоза. В техническое обслуживание домов, вне зависимости от формы управления, входят и управленческие расходы: зарплаты аппарату управления и работникам обслуживающей организации (будь то ЖЭС, ЖЭУ, ЖРЭО, ТС, ЖСПК) с налогами и отчислениями в ФСЗН. А, к примеру, в услуге «уборка придомовой территории» основная статья расходов - зарплата дворника. Управленческие расходы в ТС, как правило, не выше, чем в ЖРЭО. Более того, собственники квартир в ТС могут влиять на штатное расписание и зарплаты через решения общего собрания. Чтобы не было разногласий, обычно управляющие ТС рассчитывают численность рабочих по методическим рекомендациям Минжилкомхоза, а зарплаты привязывают к зарплатам работников ЖЭС (в финотделе исполкомов можно сравнить эти данные с зарплатами в ТС, они должны быть сопоставимы).

Другое дело, есть ли резерв для снижения расходов по «зарплатным» статьям? На мой взгляд, есть, причем существенный. Как я говорил ранее, зарплаты сантехника, электрика, плотника и т.д. в полном объеме с налогами и отчислениями в ФСЗН заложены в техобслуживание. Но рабочие ЖЭСа примерно половину времени тратят на техобслуживание, а оставшуюся половину занимаются платными услугами: например, меняют розетки, смесители по заявкам жильцов. Но это к техобслуживанию не имеет никакого отношения! Почему же тогда вся их зарплата заложена в себестоимость ТО? Логичнее было бы закладывать туда только часть их зарплаты - за непосредственное техобслуживание дома, а лучше - создать обособленное подразделение по оказанию платных услуг. Проблемы в ЖКХ имеют системный характер, и, только меняя общие правила, создавая равные условия для всех форм управления недвижимостью, можно их решить.

Рекомендации

*В каждом ТС ведется журнал учета, хранятся акты с данными по расходу тепла и электроэнергии. Если у вас возникли подозрения о переплатах, вы  можете обратиться к руководству ТС, потребовать акты и сравнить данные в них с информацией в жировках.