Жалобы «Бетховена». Как защитить права дольщикам

- Дом был сдан заказчиком СООО «Белинте-роба» в эксплуатацию в декабре 2010 года. Но когда мы летом стали оформлять документы на право собственности и принимать свои квартиры, то обнаружили множество недостатков, - рассказывает хозяин одной из квартир Виталий Бонцевич. – К примеру, профиль балконной рамы изготовлен из алюминия, хотя в договоре с застройщиком значится ПВХ-профиль, что значительно влияет на тепло в доме. На это застройщик сначала отвечал, что это их специалист по ошибке указал в договоре ПВХ вместо алюминия. Но позже, уже в письменной форме фирма нам сказала, что эти изменения были «внесены в установленном порядке», что подтвердила Инспекция департамента контроля и надзора за строительством. В феврале застройщик допустил непрофессиональные действия при запуске системы отопления, в результате чего были затоплены верхние этажи жилого дома. У меня, к примеру, входная дверь была непригодна к использованию, рассохлась, во время дождя с потолка лилась вода в туалете. В ванной и туалете отсутствовала вентиляция, в кухне до сих пор отсутствует плита, которая прописана в договоре. Был некачественный крепеж батарей в кухне и т.д. Застройщик стал устранять эти недочеты только после наших коллективных обращений в различные инстанции, до этого вообще нам не отвечая. В срок не были сделаны работы по благоустройству фасада, строительству детской площадки, за что Департамент по контролю и надзору за строительством подготовил материалы по привлечению застройщика к административной ответственности. При этих недочетах меня поразила сумма вознаграждения застройщику: она составила почти половину стоимости квартиры. Согласно моему договору, из стоимости квартиры в 290,9 млн бел руб. на оплату услуг застройщика  ушло 135,9 млн, или 46,7%! Это при том, что наш дом – обыкновенная многоэтажная панель (серия М111-90), построенная подрядчиком МАПИД. А в последнее время некоторым нашим дольщикам застройщик стал предлагать подписать допсоглашение о том, что «денежные средства, составляющие разницу между фактической стоимостью объекта долевого строительства и его ценой, оставшиеся на специальном счете Застройщика после ввода объекта в эксплуатацию, признаются экономией Застройщика и остаются в распоряжении Застройщика». То есть, если застройщики сэкономили на материалах, а значит, на качестве, мы еще им за это должны?

Еще больше удивило то, что нам предложили вступить в товарищество собственников «Маяк Минска», который находится в другом районе города. Председатель этого ТС – юрист фирмы-застройщика. Мы думаем, что это делается для того, чтобы мы не могли влиять на решения вопросов по устранению недостатков дома.

Почитав форумы дольщиков, мы убедились, что с такими проблемами сталкиваются многие. Подтвердили это нам и в ОО «Защита потребителя» и дали несколько советов.

Ирина КОНОПЛИЦКАЯ, председатель ОО «Защита потребителя»:

- Во-первых, перед подписанием лучше взять договор о создании объекта долевого строительства заранее и показать его юристам. Как правило, в этом договоре должен быть пункт о том, что застройщик обязан уведомить дольщика о вносимых изменениях в проектную документацию, если они повлекут уменьшение или увеличение цены объекта или иных его качественных показателей.

В данной ситуации, в соответствии с Законом о защите прав потребителя и действующим законодательством, застройщик обязан был поставить дольщиков в известность о замене оконного профиля. Поэтому дольщики имеют право обратиться с письменной претензией к застройщику, и если он откажет, то в суд. Но, скорее всего, суд не вынесет решения без судебной строительно-технической экспертизы, чтобы проверить, насколько законны действия застройщика в изменении проектно-сметной документации. Оплачивает подобную экспертизу застройщик.

Потребитель за свои деньги должен получить товар надлежащего качества, в данном случае квартиру. Поэтому все недочеты надо зафиксировать и предъявить письменную претензию застройщику. В договоре должен быть указан гарантийный срок, в течение которого застройщик должен ликвидировать недостатки за свой счет.

Сегодня у нас много жалоб на то, что без ведома дольщиков застройщик удешевляет строительные материалы. Это зачастую приводит к существенному снижению качества жилья. Но даже когда суд встает на защиту собственников, застройщик может сослаться на недостаток денег, к примеру, и не устранять дефекты. Поэтому его лучше контролировать в процессе строительства, а не на выходе. Жилье вам строят за ваши деньги, и вы имеете полное право контроля.

Вопрос о попытке включить собственников «Бетховена» в уже существующее в другом районе товарищество собственников прокомментировал эксперт в этой области исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий КАЛЕНОВ:

- В одном совместном домовладении может быть организовано (в качестве формы управления) одно товарищество собственников. К общему имуществу совместного домовладения относится в том числе право землепользования. Одно ТС в нескольких капитальных строениях, в т.ч. жилых многоквартирных домах, создаётся при наличии общего земельного участка. Если дома находятся в разных районах города и имеют разные земельные участки (акты землепользования), то они по определению не могут являться одним совместным домовладением, и, соответственно, в каждом совместном домовладении создаётся одно ТС.

Сегодня практика такова, что ТС регистрирует застройщик дома непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию и назначает своего председателя, который слагает свои полномочия перед вновь избранным на первом общем собрании собственников. Так как председатель, назначенный приказом застройщика, как правило, действует в интересах последнего, в проект нового Жилищного кодекса внесено изменение. За 6 месяцев до ввода жилого многоквартирного дома или комплекса в эксплуатацию застройщик обязан организовать общее собрание кандидатов в правообладатели (дольщиков), на котором они обязаны выбрать форму управления совместным домовладением. Если они выбирают ТС, то оно может быть зарегистрировано до ввода дома в эксплуатацию для контроля завершающего этапа строительства и для участия в работе комиссии по приёмке завершённого строительством дома в эксплуатацию.