Жилищный вопрос. Госконтроль ответил на вопросы читателей «АиФ»

Ответ перед читателями "АиФ" держал главный специалист управления контроля строительства и жилищно-коммунального хозяйства Комитета государственного контроля РБ Александр Анатольевич ЯЦКО.

Жилищный вопрос всегда находится в зоне повышенного внимания  специалистов Госконтроля. Ведется мониторинг цен на строительство жилья для лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Также проводятся проверки, в том числе по обращениям граждан.

Среди основных нарушений Александр Яцко назвал неверное формирование стоимости квадратного метра жилья, завышенную стоимость строительно-монтажных работ и другие.

Кризис прошлого года, несомненно, отразился и на работе Госконтроля. В 2011 году белорусы в основном жаловались на качество жилья. Сегодня наши граждане переживают из-за того, что затягиваются сроки и увеличивается стоимость строительства жилья.

• С 1987 года стою в очереди на квартиру в исполкоме Ленинского района. Развелись с мужем, у нас была 3-х комнатная квартира. Нам с сыном достались 9 метров отдельно, а ему - две смежные с родителями комнаты. Мне было 38 лет, когда я становилась на очередь. Сейчас мне  64 года. Я уже почти 9 лет на пенсии. В мае 2011 года меня включили в ЖСПК «Первомайский-1». Дом должны были строить в Уручье по улице Шафарнянской. Мы уже заплатили за экспертизу. Потом произошел кризис.  Нам сказали, что строительство начнется в декабре 2012 года, а теперь уже говорят, что площадка не будет застраиваться и все переносится на конец 2013 года. Когда-нибудь начнется строительство нашего дома? Соболева, Минск

- ЖСПК «Первомайский -1» в числе прочих домов являлся частью проекта уплотнения микрорайона «Уручье-2». Но жители этого микрорайона выразили протест по вопросу застройки. Данная ситуация рассматривалась на различных уровнях в госорганах. Поэтому пока решено застраивать только три жилых дома из предполагаемых пяти. Для того чтобы соблюсти интересы обеих сторон  -  жителей «Уручья-2» и членов ЖСПК, -  Мингорисполком ищет площадку для строительства жилого дома вашего ЖСПК.

• Строим квартиру в управлении капитального строительства Заводского района «Заводчанин-10». Наш дом по ул. Герасименко, 44 был сдан 31.03.2012 г. Цена 1 м² – 3, 5 млн руб. Однако нас вселять не хотят, так как не оплачены инженерные сети. На данный момент  застройщики требуют их оплатить, при этом сумма на сети просто баснословная – 1 млн руб. к стоимости квадратного метра. Получается, что тем, кто строил трехкомнатную квартиру, нужно найти ещё 85 млн руб! 90% жильцов не смогут найти такую космическую сумму, а банк не кредитует сети. Почему такая высокая стоимость сетей? Они что, из золота?

- Нормативно-правовыми актами, в частности постановлением Совмина от 27.07.2009 г. №983, Указом Президента от 07.02.2006 г. №72, регламентируется, что сети, внеквартальные и внутриквартальные, финансируются из различных источников, в том числе из республиканского и местных бюджетов. Но вместе с тем предусмотрена возможность их финансирования из иных источников. При этом Инструкцией Минстройархитектуры от 15.04.2008 г. №18, которая регламентирует порядок формирования стоимости одного метра квадратного жилого дома, предусмотрено включение в стоимость жилья только затрат по прокладке канализации от здания до первого колодца на выпуске и газопровода-ввода в жилые дома, а также затрат на благоустройство и озеленение в границах земельного участка, выделенного под строительство. Остальное в стоимость квадратного метра не входит. На этом основании банки не финансируют строительство инженерных сетей. Поэтому у граждан и возникают вопросы: кто это должен финансировать? Важно внимательно читать договор. У многих в договоре прописано, что они обязались самостоятельно финансировать инженерные сети. Но 1 млн рублей на квадратный метр – это выше среднего показателя по городу Минску. Здесь надо разбираться.

• У меня строится квартира в управлении капитального строительства исполкома Фрунзенского района.  Дом строят с июля 2010 года. Сейчас застройщик составил дополнительное соглашение об увеличении стоимости строительства и продлении сроков строительства, требует его подписать и не называет окончательной цены жилья. Угрожает, что если не подпишем, то расторгнет договор. Минск

- Законодательством предусмотрен ряд случаев, когда может увеличиваться стоимость строительства: изменение статистического индекса изменения строительно-монтажных работ (СМР), изменение налогового законодательства и ряд других случаев.

Прежде всего, в условиях договора нужно прочитать пункт о формировании цены объекта долевого строительства. Там оговорено, в каких случаях может увеличиваться цена и как она в итоге формируется. В общей норме законодательства регламентировано, что цена может быть фиксированной или неизменной.

Если в договоре указана неизменная цена, то она изменяется только в ряде исключительных случаев. Если же цена фиксированная, то она фиксируется на определенную дату, то есть на дату заключения договора. Потом каждый месяц с изменением индекса СМР она увеличивается. Это правомерно.

• Я являюсь членом ЖСПК. После жеребьевки квартир мы и еще несколько семей написали заявление об отказе от отделки. Имеем ли мы на это право? Могут ли несколько квартир в доме быть сданы без отделки? Могилев  

- По долевому строительству нет вопросов: человек знает, какую квартиру строит, и сам решает, с отделкой она будет или без. В ЖСПК, как правило, почти до конца строительства человек не знает, какая квартира ему достанется. В соответствии с законодательством при финансировании физическими лицами жилых помещений в домах допускается их приемка в эксплуатацию без выполнения работ по внутренней отделке. При этом следует помнить, что подрядчик при выполнении работ руководствуется проектной документацией: если в ней будет предусмотрено, что в такой-то квартире не нужно клеить обои, класть ламинат, то он этого не будет делать. Поэтому необходимо своевременно внести изменения в проектно-сметную документацию.

• Объясните, как считается нормативный срок строительства жилого дома? Анна П., Минск 

- Срок строительства жилого дома определяется в проектной документации исходя из нормативов продолжительности его строительства, которые регламентируется соответствующими правовыми актами. При этом для каждого жилого дома в зависимости от его характеристик регламентирован срок, в который он должен быть построен.

• Расскажите, какой существует гарантийный срок обслуживания нового дома? Означает ли это, что в этот период все ремонтные работы в  квартирах ведутся бесплатно за счет средств застройщика?

- Гарантийный срок, в том числе и жилищного строительства, должен быть не менее 2 лет. При этом согласно Правилам заключения и исполнения договоров строительного подряда на принятые в эксплуатацию объекты устанавливается гарантийный срок пять лет. В этот период все выявленные дефекты, возникшие по вине строительной организации, должны быть устранены за ее счет.

• На каком основании застройщик может изменить срок сдачи дома?  С. Ветров, Минск

- Взаимоотношения застройщика с подрядчиком и застройщика с дольщиком регламентируются различными нормативно-правовыми актами. Рассмотрим первый вариант. Истекает нормативный срок строительства. За три месяца до этого застройщик должен обратиться в местный исполнительный и распорядительный орган власти с заявлением о том, что ему необходимо продлить сроки строительства, и указать объективные причины. При Мингорисполкоме создана комиссия, которая рассмотрит, насколько объективны эти причины, и вынесет решение о продлении или непродлении сроков.

В свою очередь взаимоотношения застройщика и дольщика регламентируются Указом Главы государства от 15.06.2006 г. №396, который не ограничивает перечень причин, являющихся основанием для  продления срока ввода жилья, но говорит о том, что данные причины (форс-мажорные обстоятельства, перебои с финансированием и др.) должны быть подтверждены решением суда или иного уполномоченного органа.

• Может ли застройщик по своему желанию корректировать основополагающие пункты в договоре по срокам, стоимости жилья, выплатам взносов и др.?

- Застройщик должен действовать в рамках нормативно-правовых актов: никто не может никого заставить подписывать договор или дополнительные соглашения. Вы сами принимаете решение: подписывать или не подписывать.

Важно

• Если вы вступаете в долевое строительство, внимательно читайте договор, который вы подписываете;
• Узнайте все о своем застройщике (выясните, сколько времени фирма действует на рынке, почитайте отзывы других дольщиков).