Дорогая столица. Откуда такие высокие цены на квартиры в Минске?

За ответами на вопросы, которые сегодня волнуют почти всех граждан, мы обратились к Юрию ЖАРКОВУ, исполнительному директору группы компаний «ViVa Invest».

И вашим, и нашим

- Стоит принять во внимание существование двух полярных программ, которые сегодня реализуются параллельно. Первая - это государственная программа развития арендного жилья, которая призвана решить жилищный вопрос лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Это делается за счёт доступных и не обременительных для семейного и государственного бюджета квадратных метров.

Вторая программа предполагает оставить на рынке жилищного строительства только самых профессиональных застройщиков. Это приведёт к сокращению числа строительных компаний и к увеличению объёмов налоговых и иных платежей, которые будут поступать от них. С одной стороны, за такими изменениями последует рост себестоимости квадратного метра и добавочной стоимости (прибыли застройщиков). С другой стороны, жильё будут строить качественно и в заявленные сроки.

При этом программа развития арендного жилья, какой бы ни оказалась его фактическая стоимость, не окажет прямого влияния на цену коммерческой недвижимости. Дело в том, что люди, претендующие на арендное (социальное) жильё, не будут участвовать в формировании спроса на квартиры на вторичном и первичном рынках. Таким образом, может быть достигнута практически полная независимость друг от друга рынков государственного (арендного) и коммерческого жилья, а также автономность последнего.

Квартира - не только стены

На наш взгляд, это естественно, что жильё в столице в перспективе станет более дорогим, чем в нынешних условиях. Ведь, чтобы Минск был красивым, комфортным и поддерживал статус столицы государства, цена жилья должна отражать не только платежеспособность населения, но и стоимость соответствующей этому статусу социальной и инженерной инфраструктуры: детских садов, поликлиник, автодорог и т.д. Без всего этого жилая среда не может считаться полноценной. Объекты инфраструктуры необходимо ремонтировать либо строить. Ведь не секрет, что во многих спальных районах, например, детские сады и поликлиники переполнены.

В связи с этим можно ожидать, что в долгосрочной перспективе цена квадратного метра вырастет. Будет она составлять 2, 3 или 4 тысячи долларов, произойдет это через год или два - об этом даже не стоит гадать. Беларусь, как и весь мир, не застрахована от риска макроэкономических шоков. Например, девальвационные ожидания, резкое повышение цен на энергоносители, дефицит внешнеторгового баланса - всё это прямо либо косвенно сказывается на ценах в стране, в том числе и на недвижимость.

Однако справедливо утверждение, что главными факторами в формировании стоимости жилья будут степень удовлетворенности кредитных аппетитов и доходы населения, в частности, платежеспособность той его части, которая пожелает приобрести жилье в столице. Под воздействием этих факторов цены на жилье в краткосрочном периоде могут оставаться стабильными или снижаться даже несмотря на наличие комплекса иных рыночных или макроэкономических факторов, которые подталкивают цены к росту.

Заселят спутники

Высокая цена квадратного метра решает многие текущие задачи и проблемы в отрасли, в том числе и проблему долгостроев. На рынке Беларуси присутствуют строительные компании, которые не способны эффективно справляться с кризисными явлениями, грамотно планировать свою деятельность. За счёт профессионализации первичного рынка жилья в отрасли останутся только надёжные и наиболее компетентные застройщики. Это будет способствовать снижению риска того, что возводящийся дом окажется долгостроем, что дольщики будут обмануты и др.

По мере того как жильё в столице будет становиться всё менее доступным, начнут развиваться региональные рынки вокруг Минска и областных центров. Тогда же получат стимул к развитию и города-спутники. Вспомним 2007 и 2008 годы, когда столичный метр предлагался в среднем по 2000 долларов, а в Смолевичах – по 850. В такой ситуации граждане, в том числе минчане, активно приобретали жильё вблизи Минска.

Едва ли найдётся иной, менее затратный способ обеспечить приток населения в города-спутники, кроме как повышение цен в столице наряду с ограничением объёма предложения и количества профессиональных участников.