Белорусы присматриваются к жилью подешевле

Что же будет с рынком жилья в Беларуси? На этот и другие вопросы попытались ответить участники круглого стола в пресс-центре еженедельника «АиФ».

Участники:

	Татьяна Недерева – заместитель директора риэлтерской компании «Твоя столицаконсалт», руководитель Информационного центра долевого строительства
	Светлана Куделко - начальник управления вторичного рынка жилья агентства недвижимости «Твоя столица»
	Сергей Капитанов - заместитель генерального директора группы компаний «Юнивест-М»
	Юрий Жарков - директор строительной компании «Вива Инвест»
	Вадим Тачкин - директор строительной компании «Вива Инвест»

• «АиФ»: - Как вы оцениваете ситуацию на рынке жилья?

Вадим Тачкин (В.Т.): - На сегодняшний день основным факторами, влияющим на подвижность первичного рынка недвижимости, стали реальные доходы населения, кредитные ставки и мотивация застройщиков при продаже строящихся метров. Вслед за продавцами вторичного жилья некоторые строительные компании также решили повременить с продажами, надеясь на прояснение ситуации в ближайшем будущем. Остальные же, после непродолжительной паузы, снова возобновили реализацию, но уже по более высоким ценам.

Потребители, одномоментно поставленные перед фактом резкого удорожания квадратного метра, предпочли решать жилищный вопрос исходя из своей текущей платежеспособности. Не имея объективной возможности приобрести более качественное жилье, многие из них на время отказались от покупки жилой недвижимости или перенаправили свои взгляды на новостройки с более демократичной ценой. Сложившаяся ситуация может стать толчком для развития сегмента недорого типового жилья и новостроек в пригороде нашей столицы, в этих сегментах рынка начал наблюдаться приток новых покупателей из числа тех, кто еще вчера рассчитывал на покупку жилья комфорт- и даже бизнес-класса.

Сергей Капитанов (С.К.):- Сегодня застройщики, так же как и все, не понимают, что будет дальше. У нас были случаи, когда люди прибегали с рублями и в спешном порядке пытались их куда-то пристроить. Были запросы от белорусских компаний, которые не имели возможности купить валюту. Тем самым они пытались минимизировать свои риски от потери курса. К тому же все стройматериалы и импортные комплектующие дорожают. К нам обращались несколько импортеров с просьбой поменять свою продукцию на готовое жилье. Неопределенность на валютном рынке вносит свои коррективы. Хочется стабильности.

Светлана Куделко (Св.К.): - На вторичном рынке особой паники нет. Количество людей, имеющих возможность сегодня приобрести жилье на «вторичке», уменьшилось на треть. Это те покупатели, которые имели возможность приобрести недвижимость только с привлечением кредитных средств, но так как изменились процентные ставки по кредитам, и нет возможности конвертации, они временно ушли с рынка. И все-таки сделки есть. Как ни странно в апреле цена квадратного метра реальных сделок даже немного увеличилась - с 1290 до 1370 у.е. Люди с деньгами покупали более качественное жилье. Также есть клиенты, которые продают свое жилье и покупают взамен квартиру большей площади с незначительной кредитной частью.

Дорогой метр

• «АиФ»: - Большинство застройщиков пока приостановили набор дольщиков. Так ли это? 

Юрий Жарков (Ю.Ж.): - Неопределенность на валютном рынке, а также рост цен на стройматериалы привели к фактической приостановке реализации квартир едва ли не в каждой пятой столичной новостройке. Некоторые застройщики объявили о временном прекращении заключения договоров долевого строительства, другие – установили заградительную цену в белорусских рублях, установив конверсию долларового эквивалента цены в белорусские рубли по курсу 5000-6000 белорусских рублей за один доллар США.

Четверть строительных компаний уже произвела перерасчет рублевых цен по курсу, сложившемуся на наличном рынке иностранной валюты. Подобные факты пока еще носят единичный характер, однако можно с определенной уверенностью предположить, что аналогичные меры примет большинство строительных организаций. Исключением наверняка будут лишь те проекты, которые обладают запасом финансовой прочности либо находятся на завершающей стадии реализации.

Как показывает практика активных продаж на рынке новостроек, для большинства покупателей психологический барьер конверсии долларового эквивалента приходится на курс 3300-3500 белорусских рублей за один доллар США. При этом чем «выше» класс новостройки, тем легче преодолевается обозначенный психологический барьер. Так, например, в новостройках «комфорт» и «премиум» класса приемлемым для дольщиков является курс от 4500 до 5000 белорусских рублей за доллар США.

При текущем дисбалансе рынка недвижимости и сокращении его емкости, темпы реализации будут снижаться у застройщиков, которые установят более высокий курс конверсии долларового эквивалента цены без учета потребительских возможностей.

Татьяна Недерева (Т.Н.): - Можно назвать считанные проекты в городе, которые в эту пору  динамично реализовываются.  Если застройщики не придут к единой привязке и рынок не станет абсолютно понятным для нашего потребителя, то проблемы с реализацией будут нарастать и разница в курсах у застройщиков отрицательно отразится на всех участниках рынка. Себестоимость  растет. И сейчас, застройщикам, необходимо внимательно считать экономику проекта. Суперпривлекательная цена сейчас может обернуться серьезными проблемами проектов в будущем.

Доплати и спи спокойно

• «АиФ»: - В интернете появилась информация, что некоторые застройщики в добровольно-принудительном порядке попросили своих дольщиков доплатить за квадратные метры…

Ю. Ж.: - Такие случаи официально пока не афишируются, однако они действительно имеют место быть. Чтобы сохранить темпы строительства застройщики вынуждены производить перерасчет стоимости строительства либо предлагать осуществить опережающие платежи для тех граждан, которые находятся в стадии исполнения ранее заключенных договоров долевого строительства.

В результате перерасчета стоимость строительства квадратного метра для некоторых дольщиков может увеличиться примерно на 20-40%.

В. Т.: - Любая доплата при строительстве квартиры должна быть экономически и юридически обоснована: закон не допускает одностороннее увеличение стоимости. Некоторые застройщики, чтобы не допустить полной остановки строительства, вынуждены ужесточить условия участия в долевом строительстве. Пока это ограничивается только просьбами о досрочной выплате строящейся квартиры. Единичный случай необоснованного повышения цен, свидетельствует о безвыходности положения, в котором оказался застройщик. Общественный резонанс и предстоящие судебные споры вряд ли добавят устойчивости данному строительному проекту.

• «АиФ»: - Уже не первый год в нашей стране говорят об ипотеке…

В. Т: - Закон принят уже более года назад, однако большинство банков по-прежнему при выдаче кредитов на приобретение недвижимости требуют поручительство. Классическая ипотека, возможно, начнет работать после изменений в Гражданском и Уголовно-процессуальном кодексах, которые позволят выселять должников из квартир, находящихся в залоге у кредитора. Также процессу ее внедрения должны содействовать меры по сокращению государственной поддержки при строительстве жилья очередниками. Ужесточение условий постановки на очередь нуждающихся, выделение льготных кредитов только на строительство у государственных застройщиков со временем разграничат очередников на тех, кто действительно нуждается в помощи государства, и тех, кто может выплачивать ипотечный кредит по коммерческой ставке.

Сотни, а то и тысячи квартир, которые продаются в Каменной Горке вчерашними очередниками по рыночной цене, являются ярким примером несовершенства системы финансирования нуждающихся в улучшении жилищных условий. Стоит отметить практически полное отсутствие в банковском секторе «длинных денег» т.е. кредитных ресурсов, которые могут быть предоставлены заемщикам на двадцать-тридцать лет. Если государство не примет соответствующее решение, то ипотечное кредитование может так и остаться «законом на бумаге».

Нужен единый курс

• «АиФ»: - В связи с последними изменениями в экономике как будет развиваться рынок жилья в Беларуси?

С. К.:  - Два шага Нацбанк уже сделал: разрешил на межбанке торговать валютой, разрешил продавать ее населению без ограничений. Следующим шагом станет установление реального курса. Импортеры, смогут определиться со стоимостью материалов. В итоге застройщик сможет просчитать, во что обойдется строительство и по какой цене надо продавать, чтобы не остаться с недостроем. Упадут продажи, но ниже себестоимости никто продавать не будет.

Св. К.: - В ближайшее время на вторичном рынке жилья активность покупателей незначительно уменьшится. Средняя цена реальных сделок вернется к 1200 у.е. за квадратный метр. В данной ситуации на «вторичку» переориентируется часть покупателей с первичного рынка, а также вернутся клиенты, которые используют для покупки недвижимости кредитные средства.

Т. Н.: - В третьем квартале прошлого года у нас было 100 объектов новостроек. Сегодня их порядка 80. Новые проекты не начинаются. В среднесрочной перспективе, мы получим,  существенное снижение предложения на рынке коммерческой жилой недвижимости. Себестоимость квадратного метра сегодня увеличивается. Застройщики будут вынуждены сражаться за своих клиентов. Но пойдут ли они на снижение цены? Вряд ли.