Доходы от дома. Как защищены права собственников в «многоэтажках» ЖСК?

«В последнее время чиновники очень активно напоминают, что мы - собственники не только квартир, но и нежилого имущества дома, и поэтому должны платить за него и содержать его в порядке. Но если тот же лифт - собственность жильцов, почему с ними никто не согласовывает размещение в нем рекламы и почему они не получают от нее доходов? Почему зачастую госструктуры получают деньги, сдавая нежилые помещения «многоэтажек», которые тоже принадлежат собственникам квартир?» - недоумевают люди.

Вот что, к примеру, пишут члены жилищно-строительного кооператива (ЖСК) №6 в Могилеве: «В нашем кооперативном доме по улице Лазоренко, 48 есть полуподвальное помещение площадью более 270 м². Сегодня там находится магазин, который город сдает в аренду, получая доход от этой деятельности. Несколько лет мы обращаемся в разные инстанции по вопросу законности присвоения и использования этого помещения горвластями. Оно, как и весь дом, построено на деньги жильцов, город не имел никакого отношения к этому. Могилевский облисполком отвечает нам, что в отношении этого помещения в 2006 году была проведена госрегистрация права собственности за административно-территориальной единицей Могилева и права хозяйственного ведения - за КУП «ЖРЭО Ленинского района» в Едином госрегистре недвижимого имущества. Облисполком не усматривает оснований для отмены этого решения, хотя собственники никакого согласия на отчуждение помещения не давали. Власти и прокуратура предлагают нам обращаться в суд, если мы считаем, что наши права нарушили. Но ведь нарушены не только наши права, но и законы страны! Более того, до недавнего времени за отопление этого магазина платили жильцы дома. Этот вопрос нам удалось решить. Правда, власти подошли к делу своеобразно. За отопление мы уже не платим. Зато вторую зиму сотрудники магазина работают без отопления, потому что его отрезали от общего счетчика...»

Собственники - жильцы, а не ЖЭС

Прояснить ситуацию мы попросили исполнительного директора Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадия КАЛЕНОВА:

- Какие доходы можно получать от общего имущества в домах с формой управления совместным домовладением в виде ЖСК и товарищества собственников (ТС)? Подвалы и другие нежилые помещения в таких домах - чья это собственность: коммунальная или частная?

- При строительстве многоэтажного жилого дома примерно 95% стоимости тратится на общее имущество, и только 5% стоят все квартиры дома, вместе взятые. То есть если гражданин заплатил за квартиру $100 000, то примерно $95 000 он отдал за строительство этих самых полуподвалов, подвалов, стен, крыши и т.д. И это четко отражено в бухгалтерии застройщика. По сути, квартира - это воздух между наружными стенами и плитами перекрытия. Без общего имущества квартиры быть не может, главное в «многоэтажке» - общее имущество, которое конструктивно и создаёт отдельные квартиры. И так как за «общее имущество» заплатили собственники квартир, то им оно и принадлежит. Это частная собственность, но не индивидуальная, а коллективная. Собственник общего имущества - объединение собственников жилых и нежилых помещений этого многоэтажного дома. И они имеют право сдавать в аренду пустующие изолированные помещения или размещать рекламу на возмездной основе.

Решение о сдаче в аренду нежилых помещений принимает общее собрание ТС (или ЖСК). Это его исключительное право. А вот доходы распределяться между членами ТС не могут, так как товарищество - некоммерческая (недоходная) организация. Доходы могут тратиться на уставные цели, например, на оплату труда штатных работников, ремонт дома, обустройство дворовой территории и т.д., что не прямо, но косвенно уменьшает расходы жильцов, и только по решению общего собрания. Это касается и ЖСК.

- Может ли город забрать эту собственность и на каких основаниях?

- Нет. Отчуждение части общего имущества в пользу третьих лиц возможно только при наличии 100%-го согласия членов ТС и ЖСК.

- Каков порядок их перехода в коммунальную собственность?

- В случае наличия «бесхозного имущества» местный орган власти публикует в СМИ объявление о поиске собственника имущества, и, если в течение года собственник не находится, суд принимает решение о передаче бесхозного имущества в коммунальную собственность. В данном случае собственника искать не нужно - это объединение собственников квартир многоэтажного дома (совместное домовладение).

Оценка Госконтроля

- Насколько в целом актуальна проблема присвоения общего имущества жильцов госструктурами?

- Весьма актуальна. Комитет государственного контроля уже давал разъяснения по этой теме. Приведу цитату из комментария начальника отдела контроля бюджета и местных органов Главного управления контроля по городу Минску Комитета госконтроля Георгия Чернявского: «В Минске сложилась практика, когда имущество совместного домовладения, к которому относятся и лифты, ГО «Минское городское жилищное хозяйство» по договорам сдает фирме, а та в кабинах подъемных устройств размещает рекламу. Опять - же без согласия собственников. Объединение получает от этого доходы, что является незаконным обогащением: деньги подлежат возврату собственнику. По законодательству надо заручиться согласием владельцев жилья и договориться с ними о плате за использование их собственности. Деньги могли бы аккумулироваться, например, на особом счете для последующей оплаты капремонта или освещения мест общего пользования и пр. Подвалы домов тоже входят в общее совместное имущество. Но эти помещения отдельные жилищные организации посчитали своими, а в некоторых районах города умудрились их даже реприватизировать, то есть зарегистрировать в БРТИ как государственную коммунальную собственность, и получают незаконные доходы. Или - использование так называемых колясочных: в определенный момент жилищные объединения перевели их в разряд служебного жилья, а где-то и приватизировали. Но, когда в 1990-е годы началась приватизация жилого фонда, стоимость колясочных как общего имущества совместного домовладения вошла в цену каждой приватизированной квартиры конкретного дома. Получается, чужую собственность продали фактически дважды. Надо, чтобы люди понимали, чем они реально вправе управлять, что составляет их собственность. А так за размещенную рекламу в лифтах деньги получает городское жилищное хозяйство, за рекламную конструкцию на крыше - бюджет и рекламораспространители, за использование подвалов - ЖРЭО и ЖЭСы. Доходы идут на содержание работников жилищного хозяйства города. А суммы эти не такие уж и малые».

Как видите, собственники квартир имеют право получать свои дивиденды от рекламы в лифте, на крыше или фасаде их дома. Эти средства по договору должны поступать на расчетный счет ТС или ЖСК в установленном законом порядке с уплатой налогов. Жилищно-коммунальные организации, обслуживающие жилые дома, не являются собственниками этих зданий. Поэтому они не могут распоряжаться чужим имуществом.

НУЖНО ЗНАТЬ

Законно ли требование КУП ЖРЭУ предоставить ему долю в праве постоянного пользования земельным участком, где расположен дом ЖСК ИЛИ ТС?

- В случае если КУП ЖРЭО является собственником жилых или нежилых помещений в совместном домовладении (это подтверждается удостоверением о регистрации создания изолированного помещения и регистрации права собственности на изолированное помещение), такая организация обладает долей в общем имуществе и в том числе обязана уплачивать свою часть земельного налога. То есть долю в праве постоянного пользования земельным участком. Но при этом сам земельный участок является неделимым, - поясняет Геннадий Каленов.