Как правильно проводить приватизацию государственного жилья

О том, что приватизация государственного жилья в Беларуси будет прекращена, сообщалось ещё в мае 2013 года. Оказалось, в Беларуси на тот момент в государственной собственности оставалось 392 тысячи квартир (14% от всего жилого фонда). 

Указ ещё не принят

• До какого срока продлена приватизация? Т. Сидоревич, Минск

- Действующее в настоящее время законодательство не устанавливает срока окончания приватизации жилья. Очевидно, в данном случае речь идёт о проекте Указа президента Республики Беларусь «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений», который, в частности, предусматривает изменение состава государственного жилищного фонда за счёт перевода жилых помещений государственного жилищного фонда в коммерческий наём.

Обсуждение норм проекта, который ещё не принят (в процессе его доработки эти нормы могут неоднократно измениться), преждевременно.

Так, в последнем варианте проекта гражданам, занимающим жилые помещения по договору найма жилых помещений государственного жилфонда, будет предоставлена возможность осуществить их приватизацию в срок не менее двух лет после вступления Указа в силу.

• Что будет с людьми, которые не приватизируют квартиру? Александра Николаевна, Минск

- Прежде всего, как было указано, этот закон ещё не принят. В случае его принятия отдельные виды жилых помещений госжилфонда, занимаемые гражданами по договору найма будут переведены в разряд жилых помещений коммерческого найма.

При этом при формировании фонда арендного жилья из числа заселенных жилых помещений, в отличие от тех жилых помещений, которые строятся непосредственно для коммерческого найма, предусматривается пониженный размер ставки платы за пользование посредством применения устанавливаемых облисполкомами и Минским горисполкомом понижающих коэффициентов.

• Мне 63 года. Прямых наследников нет. У меня неприватизированное жильё. Что будет, если я его не приватизирую. Могу ли я перевести жильё в социальное? Н. Лотько, Гомель

- Если вы одинокий пенсионер и имеете право на предоставление социального жилья, но проживаете в государственном, по вашей просьбе может быть рассмотрен вопрос о возможности перевода квартиры в социальное жильё.

Всё это - в рамках того проекта, которым мы сегодня располагаем. Ещё ведь неизвестно, будет ли он принят и в какой редакции.

• У нас кооперативная квартира, мы выплатили её стоимость, но у нас нет справок, подтверждающих, что она в нашей собственности. До какого срока можно это оформить? Валентина Григорьевна, Минск

- Вышеназванный проект касается лишь жилищных помещений государственного жилищного фонда.

У вас совсем другая ситуация. Как член кооператива, вы не оформили права собственности. Порядок оформления права собственности регламентируется другим законодательством. В данном случае - Гражданским и Жилищным кодексами. Если вы полностью оплатили свой взнос за квартиру, вам нужно взять в кооперативе справку о том, что все паевые взносы в кооператив погашены и у вас нет иных задолженностей перед кооперативом. После чего вам надо обратиться в соответствующую территориальную организацию по государственной регистрации для получения технического паспорта и регистрационного удостоверения. Никаких ограничений по срокам оформления для кооперативных квартир сегодня нет.

Договаривайтесь с родственниками

• Живём с мужем-пенсионером. С нами живут бывшая невестка с внучкой. С нашим сыном они давно развелись, и он живёт отдельно, но прописан у нас. Как нам в таких обстоятельствах приватизировать государственную квартиру? С невесткой у нас очень плохие отношения, и договориться с ней не получается. Раиса Матвеевна, Минск

- Законодательство защищает интересы всех граждан независимо от их социального положения. В нём однозначно сказано, что при принятии решения о приватизации требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи, которые наравне с нанимателем имеют право пользования данным жилым помещением. Если невестка постоянно прописана у вас, без её согласия вы ничего не можете сделать.

Даже суды не принимают к рассмотрению вопросы об отказе в приватизации, если кто-то из членов семьи не даёт согласия.

Единственное, что возможно, - это подать заявление о разделе лицевых счетов. Тогда вы сможете приватизировать ту комнату, которую закрепят за вами на правах пользования, открывают на неё лицевой счёт. Только в таком случае вы имеете право на приватизацию без согласия остальных нанимателей.

Но для приватизации целой квартиры нужно письменное согласие всех членов семьи. Нотариус при удостоверении договора приватизации разъяснит всем участникам, а также не участвующим в приватизации, их права и обязанности. Возможно, ваша невестка может согласиться, если она будет участвовать в приватизации и ей выделят какую-то долю в праве собственности на жилое помещение.

• Нам уже по 82 года. Могут ли указанную сумму оплачивать другие участники приватизации?

- Это зависит от того, на чьё имя вы приватизируете. Вы вправе приватизировать квартиру в долях: в равных и неравных. Если на вас с мужем будет оформлена половина квартиры, а вторая половина - на имя невестки, то вы будете вносить только 10% от стоимости той доли, которая будет оформлена на вас. В этом случае на квартиру будет два техпаспорта, два правоустанавливающих документа и два договора об оплате в рассрочку.

•  Каков порядок выплаты стоимости приватизации?

- Законодательство предусматривает возможность выплаты стоимости приватизации жилья в рассрочку до 40 лет. При этом гражданин сам определяет, на какой срок ему наиболее выгодно оформить данную рассрочку.

Рассрочка даётся при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 10% от стоимости приватизации.

Если же с вами, не дай бог, что-то случится, право собственности на квартиру переходит к наследникам, и вместе с этим к ним переходит обязанность в дальнейшем выплачивать ежемесячные взносы. На выплату ежемесячных взносов никакие проценты и индексации не начисляются.

Для дальнейшего оформления права собственности на квартиру граждане обязаны в течение одного года со дня принятия решения о приватизации заверить договор приватизации в нотариальном порядке. Если в указанный срок договор приватизации не будет заверен, то решение о приватизации утрачивает силу. После заявления нотариусом в территориальной организации по регистрации гражданин получает технический паспорт и правоустанавливающий документ. После этого он становится собственником квартиры.

Квартиру, которая приватизируется в рассрочку, можно передать по наследству, но продать или подарить её будет возможно только после выплаты всей её стоимости.

Сколько стоит квартира?

• В феврале 2012 года я подала документы на приватизацию своей двухкомнатной квартиры. С февраля по декабрь я звонила юристу, но мне отвечали, что я зря волнуюсь: квартира будет оценена на момент подачи заявления. И только недавно нам ответили. Разве можно так затягивать приватизацию? Л.М., п. Октябрьский, Смолевичский район

- Сегодня порядок приватизации определён Жилищным кодексом Республики Беларусь от 28 августа 2012 года. Оценка стоимости жилищного помещения определяется в ценах на момент обращения граждан с заявлением о приватизации. В соответствии с Указом №200 президента РБ решение о приватизации должно приниматься в месячный срок со дня подачи заявления. У вас же предприятие затянуло рассмотрение вопроса о приватизации.

Законодательство однозначно определяет, что расчет стоимости производится организацией на дату подачи заявления о приватизации. Если вы подали заявление в феврале 2012 года, то на эту дату и должен производиться расчёт, причём коэффициент перевода в цены на момент обращения  берётся за месяц, предшествующий дате подачи заявления, то есть за январь 2012 года. В крайнем случае надо обратиться в местный орган власти - в исполком. Если он не сможет повлиять на ситуацию, тогда в облисполком, который должен вмешаться и принять меры по устранению нарушений.

• Соседи на два месяца раньше подали, им насчитали 76 миллионов рублей, а нам - 143 миллиона...

- Коэффициенты изменения стоимости строительно-монтажных работ, которые применяются для расчёта стоимости жилья, утверждаются Министерством архитектуры и строительства ежемесячно. Но возникает сомнение, что этот индекс за два месяца увеличился почти в два раза. В данном случае вам следует обратиться непосредственно в комиссию, которая осуществляла оценку жилья, с требованием предъявить информацию об индексах, которые действовали на момент подачи вами заявления и на момент подачи аналогичного заявления вашими соседями.

Соблюдайте законы

• Мы хотим выкупить наше жильё на общих основаниях. Но нам не дают согласия на это. Говорят, только по Указу №253 с единовременной выплатой... Е. Дубовик, а\г Вежи, Слуцкий район

- Приватизация касается лишь жилых помещений государственного жилищного фонда.

Указ №253 - это специальный Указ президента, по которому жилые помещения в агрогородках строились за счёт привлечения льготных кредитов «Белагропромбанка» и предоставлялись как служебное жильё. Порядок передачи такого жилья не регулируется законодательством, определяющим условия и порядок приватизации жилых помещений. Здесь речь может идти либо о переводе долга на имя гражданина, либо о прямом выкупе. Эти вопросы курирует Министерство сельского хозяйства и продовольствия.

- У нас это совхоз «Слуцк».

- Если вы строили дом без привлечения льготных кредитов, то надо, чтобы местный исполком рассмотрел ваши документы. Возможно, это государственное жильё, и тогда вы не попадаете под действие указа №253. Дело в том, что совхоз - это государственное предприятие, и совхозное жильё разрешалось приватизировать как жилые помещения государственного жилищного фонда.

- У нас есть договор найма с последующим выкупом.

- Это местные нормативные акты. Но раз они так указали, пусть выполняют свои обязательства, взятые на себя перед гражданами.

• Как оценивается стоимость жилья? Наше жильё - 1972 года постройки. И такие цены заламывают! По сравнению с Осиповичами, где дом - 1992 года, разница в 6 миллионов рублей. О. Сокович, военный городок Верейцы, Осиповичский район

- С 1999 года стоимость объектов приватизации у нас определяется в ценах на момент обращения с заявлением о приватизации. Стоимость формируется из сметной стоимости строительства данного дома, индекса потребительских качеств и индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, которые ежемесячно утверждаются Министерством архитектуры и строительства.

- Это бывший военный городок. Нам объяснили, что в стоимость наших квартир входит стоимость генеральских дач.

- Я не могу сказать, почему сметная стоимость строительства у вас такая высокая. Законодательство не может предусмотреть того, что какие-то недобросовестные люди в своё время допустили нарушение законодательства, может быть, даже преступление - украли стройматериалы и включили их в смету строительства.

Ремонт всё меняет

• Тем, у кого квартиры приватизированы, за ремонт крыши и утепление ничего не надо платить. А моей дочери утепление дома и ремонт крыши включают в стоимость, которую надо выплатить за приватизацию... Надежда, Кобрин

- Следует отличать ремонт и модернизацию. Ремонт - это восстановление утраченных потребительских качеств жилья. Если крыша начинает протекать, её ремонтируют и тем самым восстанавливают утраченные качества. Поэтому капитальный и текущий ремонты не изменяют первоначальной балансовой стоимости жилья. Это, однако,  изменяет износ.

Например, дом рассчитан на 100 лет. Каждый год начисляется 1% износа. Если дом эксплуатировался 50 лет - у него 50% износа, и, значит, его стоимость снижается на 50%. Но если в доме 10 лет назад провели капитальный ремонт, то из первоначальной стоимости вычитается не 50%, а 10%.

Если ремонт проводился выборочно, то специалисты территориальной организации по государственной регистрации определяют усредненный общий износ здания.

Совсем другое дело, если в доме провели реконструкцию либо модернизацию: провели центральное газовое оборудование, горячую воду, сделали тепловую модернизацию. Стоимость модернизации увеличивает первоначальную балансовую стоимость и будет входить в цену жилого помещения. Для этого стоимость модернизации делится на общую площадь жилых помещений и умножается на площадь приватизируемого жилого помещения.

• Наш частный дом снесли в 1977 году. Взамен мы получили 4-комнатную квартиру. Но за дом нам тогда не заплатили. А сейчас за государственную квартиру нам надо выплатить полную стоимость. Разве это справедливо? Л. Сытина, Гомель

- По ранее действовавшему Жилищному кодексу, если при сносе дома не было предусмотрено выплаты денежной компенсации, то собственникам таких домов либо их наследникам, пережившим этих граждан, но совместно с ними получившим квартиру, предоставленная государственная квартира передавалась безвозмездно.

Новый Жилищный кодекс этой нормы не воспроизвёл. Но, насколько мне известно, в вышеназванном проекте указа предусмотрен возврат нормы.

Считалка

Стоимость жилых помещений для приватизации формируется следующим образом. 

1. Сметная стоимость строительства дома на момент его ввода в эксплуатацию по формуле переводится в цены 1991 года, поскольку коэффициенты изменения стоимости строительно-монтажных работ у нас привязаны к ценам 1991 года.

2. Полученная стоимость в ценах 1991 года переводится в цены на момент подачи заявления о приватизации за вычетом стоимости износа жилого помещения за весь срок эксплуатации.

3. Полученная стоимость умножается на коэффициенты потребительских качеств квартиры и коэффициент качества жилой среды.