Под залог. Что и как можно передать в ипотеку

Статья по теме

Свое чужое жилье. Что надо знать об ипотеке жилых помещений

Общие понятия

Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. В договоре должны быть указаны:

• имущество, являющееся предметом ипотеки, с достаточным для его идентификации описанием (наименование, площадь, назначение, адрес и т.п.);
• стоимость имущества;
• суть, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (например, кредитного договора).

К договору об ипотеке земельного участка должны быть приложены копия земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка или копия плана границ земельного участка, выданные организацией по государственной регистрации недвижимого имущества.

Имущество

Имущество, находящееся в совместной собственности (например, в собственности супругов), может быть передано в ипотеку только при наличии письменного согласия на это всех собственников. Участник долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников. В залог может быть передана доля в праве собственности на недвижимое имущество, только если эта доля зарегистрирована в едином государственном регистре недвижимого имущества. При передаче в ипотеку квартиры в доме товарищества собственников, одновременно в залог переходит и доля залогодателя в общем имуществе совместного домовладения (помещения за пределами квартир, крыши, конструкции, оборудование и т.п.).

Земля

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут передаваться в ипотеку только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору. Правом заключать кредитные договоры наделены только банки. Если в ипотеку передается земельный участок, на котором расположено капитальное строение (завершенное или незавершенное законсервированное), то одновременно в ипотеку должно передаваться и само капитальное строение. Данное правило будет распространяться и на передачу в залог долей в праве собственности на земельный участок.

Земельные участки, предоставленные для строительства и обслуживания жилых домов, находящиеся в частной собственности, могут передаваться в ипотеку и до завершения строительства указанных строений.

Запрещена ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности. На заложенном участке можно строить дом или возводить временные строения без согласия банка-кредитодателя. Все постройки признаются находящимися в ипотеке. При этом изменения в договор об ипотеке не вносятся.

Квартиры и дома

Жилые помещения могут быть предметом ипотеки, если находятся в частной собственности. Ипотека государственного жилья не допускается.

Поскольку жилые помещения, в отличие от земельных участков, могут быть предоставлены в ипотеку не только банку, закон устанавливает случаи, когда требуется согласие лиц, проживающих в жилом помещении, на его ипотеку. К таким лицам относятся:

• совершеннолетние и бывшие члены семьи собственника, проживающие в жилом помещении;
• граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Для заключения договора ипотеки необходимо согласие органов опеки и попечительства (управлений, отделов образования), если:

• в жилом помещении проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом;
• жилое помещение закреплено за детьми-сиротами либо детьми, оставшимися без попечения родителей;
• жилое помещение принадлежит на праве собственности несовершеннолетнему гражданину.

Согласие дается на совершение каждой конкретной сделки. При подготовке решения управления (отделы) образования в каждом конкретном случае:

• определяют соответствие сделки интересам несовершеннолетнего и последствия ее совершения для несовершеннолетнего; место проживания ребенка вследствие отчуждения жилья, права и условия проживания; отличие условий проживания несовершеннолетнего от настоящих;
• анализируют информацию (копии документов со всеми характеристиками жилого помещения) о приобретаемом жилом помещении взамен отчуждаемого;
• учитывают другие обстоятельства, относящиеся к совершаемой сделке.

Если будет установлено, что сделка ущемляет интересы несовершеннолетнего (жилое помещение, в отличие от занимаемого им, не соответствует санитарным и техническим требованиям, не благоустроено, непригодно для проживания; приобретаемое жилое помещение является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилое, грозит обвалом; дом, в котором находится приобретаемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой этого жилого помещения; сделка носит корыстный или фиктивный характер и т.д.), управление (отдел) образования составляет проект решения об отказе в согласии на совершение сделки с указанием мотивов отказа.

Отказ органа опеки и попечительства в выдаче разрешения на передачу в ипотеку жилого дома, квартиры может быть обжалован в суде.