Меняем валюту на бетон? Как долго будут падать цены на квартиры в Минске

В пирамиде Маслоу, или иерархической модели потребностей человека, состоящей из пяти ступеней, потребность в жилье располагается у основания, в графе «Физиологические потребности», наравне с питанием, одеждой и т.д. Но именно жилищный вопрос, как правило, решить труднее всего. В 2015 году в Минске наблюдается устойчивое падение цен на жилую недвижимость. Средняя цена квадратного метра уменьшилась с $1700 до $1435, и это не предел. Значит ли это, что сейчас самое время приобретать квартиру Или стоит присмотреться к арендному жилью? Выгодно ли сегодня инвестировать в столичную недвижимость? И как долго ещё цены будут падать? «АиФ» разбирается вместе с экспертами.

Почему жильё дешевеет?

Неуклонное падение цен на жилую недвижимость в белорусской столице в течение этого года обусловлено внутренними факторами: падением уровня доходов населения (вызванным прежде всего девальвацией и инфляцией), а также непомерно высокими кредитами, рассказал «АиФ» Николай ПРОСТОЛУПОВ, председатель РОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость».

В то же время внешние факторы, например, падение курса российского рубля, опосредованно также влияют на доходы наших граждан, а следовательно, и на наши цены. Ещё год назад по меньшей мере 300 тысяч белорусов работали в России и получали среднюю зарплату в размере 1000 долларов США ежемесячно. С начала кризиса в РФ местная валюта обвалилась в два раза, на столько же сократились доходы всех наших граждан, работающих там. Это в том числе сказалось на покупательной способности населения в части приобретения квартир в столице.

Кредиты у нас остаются неподъёмными. Недавно Беларусбанк снизил ставки по кредитам на финансирование недвижимости до 32%, притом что для нашей страны максимально допустимая ставка - 15%, желательно же с нашими доходами иметь процентную ставку на жильё до 5%.

А-ля кризис 2009 года

В 2009 году на столичном рынке недвижимости также отмечались высокие темпы снижения цен: с $1900 до $1400 за 1 м².

- Причины падения цен и тогда, и сейчас схожи, но последствия различаются. Шесть лет назад власти, чтобы нормализовать ситуацию, запустили печатный станок. Сейчас у руководства страны другая стратегия.

- Первопричиной падения цен в 2009 году стали завышенные требования продавцов, - говорит Артём САХАРЕВИЧ, аналитик портала о недвижимости Realt.by. - Люди перестали покупать жильё потому, что цена за метр достигала около $2000. В нынешнем году цены падают от переизбытка предложений. Если в 2014 году на продажу на вторичном рынке жилья были выставлены 6-6,5 тысячи квартир, то в марте 2015 года - уже более 9000.

- Как долго будут падать цены?

- До лета 2016 года снижение цен продолжится, - отмечает Николай Простолупов. - Летом будущего года в экономике РФ ожидается стабилизация, что скажется и на нас, ведь белорусская экономика на 80% зависит от условий работы с РФ. Делать прогнозы о стоимости жилья на вторичном рынке можно, но нужно учитывать и психологический фактор. Если говорить о первичном рынке, то реальная цена на жильё к лету 2016 года будет в районе $900 за 1 м². Сейчас ценник колеблется в диапазоне от $1000 до $1800 (элитные квартиры) за 1 м².

80% выставленных на продажу в Минске квартир не- интересны покупателю, поскольку на них установлены завышенные или даже просто средние по рынку цены. Продаются только те квартиры, которые стоят ниже средней цены по рынку. По статистике, 50% выставленных на продажу в Минске квартир продаются дольше полугода. При этом нормальная тенденция следующая: жильё должно быть продано в течение двух месяцев с момента выставления на продажу, в противном случае цены на него неадекватны рынку. За 2015 год реальные цены на «вторичке» снизились с $1400 до $1200 за 1 м², или на 15%.

- Цены на жильё активно падали весной, летом они замедлили падение, - говорит Артём Сахаревич. - Те, у кого были сбережения, свои жилищные вопросы успели решить, это подтверждает активизация количества сделок. Но накопления не бесконечны. Возможностей копить деньги так же активно у людей больше нет, в дополнение ко всему в конце августа курс белорусского рубля относительно доллара снова резко снизился. Поэтому осенью цены снова ускорили падение.

В последние 10 лет в конце года на столичном рынке недвижимости традиционно совершаются много сделок, и это не даёт ценам резко падать. 2015 год стал исключением. Если в октябре спрос резко не вырастет, а оснований для этого нет, цены будут падать и дальше. До какой отметки? Зависит от того, на каком уровне установятся доходы населения. Нужно, чтобы критерий благосостояния не менялся хотя бы 3-4 месяца. Сейчас об этом говорить не приходится. С учётом того, что капиталов для приобретения жилья у большинства минчан уже не осталось, в 2016 году цены не вырастут. Вообще, есть три фактора, которые будут свидетельствовать о том, что цены скоро восстановятся:

• рост экономики России (простейший индикатор здесь - цены на нефть: чем они выше, тем быстрее восстановление);
• повышение уровня зарплат белорусских граждан;
• появление на рынке Беларуси доступных кредитов на приобретение недвижимости.

Кто и где покупает?

- 80-90% сделок на столичном рынке имеют альтернативный характер, то есть человек продаёт своё жильё, доплачивает и покупает лучшее, - замечает Николай Простолупов. - Покупателю уже не нужны $60 или $80 тысяч для покупки квартиры. Ему достаточно $10-15 тысяч. Тех, кто платит «чистыми» полную стоимость жилья, - 10% количества покупателей.

Объёмы рынка

- Объём минского рынка жилья в год составляет около 10 тысяч квартир на вторичном рынке и столько же - на первичном. При средней цене за квартиру около 60 тысяч долларов годовой оборот жилого рынка недвижимости в Минске - $1,2 миллиарда.

- На что обратить внимание: на «вторичку» или «первичку»?

- Человек закономерно стремится ко всему новому и лучшему. Но квартир небольшого метража, например, однокомнатных площадью
30 м² уже не строят. Как правило, их площадь в новых домах - от 45 до 60 м². Это значит, что однокомнатная квартира площадью 45 м² даже по цене $1100 за 1 м² обойдётся вам примерно в $50 тысяч. Недорогой ремонт выльется в $10-15 тысяч. Итого получаем $60-65 тысяч. А ещё посчитайте стоимость мебели. За эти деньги на вторичном рынке можно купить двухкомнатную квартиру с отделкой в обжитом районе.

- Сколько должно стоить жильё?

- Себестоимость строительства панельной или каркасной коробки - $500 за 1 м². Это с учётом зарплат, которые получают строители в Минске. Если брать зарплаты в областных центрах, которые на 20% ниже столичных, получим $400 за 1 м². К этой цене надо прибавить стоимость инженерных сетей, земельного участка, инфраструктуры, отчисления в фонд аварийного жилья, пожарным службам и т.д. Так что сказать, что застройщики у нас извлекают сверхприбыли, нельзя.

Покупать или арендовать?

- Интерес к недвижимости, особенно в Минске, в Беларуси традиционно высокий, - говорит Артём Сахаревич. - Многие ставят себе цель - купить квартиру - и работают на неё десятилетиями. Но интерес к недвижимости уже упал и вряд ли вырастет в ближайшее время, поскольку этот сегмент показал себя не очень хорошо как объект для инвестиций. В Западной Европе, например, уже сформировалось понимание, что на деньги, за которые можно купить собственную квартиру, вы без хлопот проживёте 40 лет в арендном жилье. Схожего образа мыслей начинают придерживаться наши молодые люди, особенно в возрастной категории около 25 лет. Тем более что аренда жилья в столице существенно подешевела.

Средняя стоимость арендного жилья в Минске:

• 1-комнатная квартира - $240-260;
• 2-комнатная квартира - $330-350;
• 3-комнатная квартира - $400-450.