Земельный участок. Распоряжаемся им по закону

Об этом «АиФ» побеседовал с адвокатом адвокатского бюро «Сысуев, Бондарь, Храпуцкий СБХ» Андреем ШИМОНОВИЧЕМ.

- Заключение сделок в отношении земельных участков регулируется положениями Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ), Гражданского кодекса (ГК) и иными актами законодательства Республики Беларусь.

- Каким образом собственник может распорядиться своим земельным участком?

- Если участок находится в частной собственности, он может быть предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных КоЗ, актами президента Республики Беларусь и иными законодательными актами.

Сделки с земельными участками, находящимися в частной собственности, сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ совершаются при сохранении целевого назначения земельных участков, а также при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки, и согласия собственника земельного участка.

С оговоркой

- Какие ограничения предусмотрены на совершение сделок?

- Их можно разделить на 2 группы - установленные ГК и установленные законодательством Республики Беларусь о земле. Сделки, совершенные в отношении земельных участков, могут быть признаны недействительными по этим двум группам оснований.

В качестве иллюстрации недействительности оснований по первой группе можно привести следующий пример. Согласно ст. 179 ГК сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, тождества или таких качеств ее предмета (говоря о земельных отношениях - земельного участка), которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

В качестве примера недействительности сделок по второй группе можно привести основания, указанные в ч. 4 ст. 48 КоЗ. Недействительными считаются сделки с земельными участками и правами на земельные участки, на которые отсутствуют документы, удостоверяющие права на эти земельные участки. Нет документов - нет сделки.

На словах

- Может ли сделка в отношении земельного участка быть заключена в устной форме?

- Нет. Исключительно в письменной форме в порядке, установленном гражданским законодательством. Такие сделки подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

- Могут ли совершаться сделки в отношении земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении?

- Согласно ч. 1 ст. 48 КоЗ договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением договоров субаренды земельных участков), недействительны.

- На что следует обратить особое внимание при заключении сделок с земельными участками?

- Прежде всего на правоустанавливающие документы на участок и иные объекты недвижимости, находящиеся на нем; также следует проанализировать названные документы на предмет отсутствия каких-либо ограничений на совершение такой сделки, установить отсутствие обременений земельного участка, так как ограничения (обременения) прав на земельный участок, в том числе земельный сервитут, сохраняются при переходе права на этот участок к другому лицу.

Обычно гражданину нелегко самостоятельно разобраться в вопросах, связанных со сделками с землей. И, тем не менее, законодатель не только перечисляет эти документы как необходимые, но и не дает их исчерпывающего перечня.

Максим СЕРГЕЕНКО