Поможет медиатор! Как быстро решить конфликт между дольщиком и застройщиком

Как правило, люди сначала идут к застройщику, в исполком, а потом в суд. И начинается затяжной и дорогостоящий процесс выяснения отношений. Мало кто знает, что сегодня такие конфликты можно решить более экономичным, а главное, эффективным способом - с помощью медиатора. Это специалист по решению споров, который проходит специальное обучение и получает свидетельство от Минюста.

Чем медиация отличается от суда и как помогает людям договориться, на конкретных примерах рассказал практикующий медиатор Центра медиации и переговоров Николай ХОТЯНОВИЧ из Гродно. Он специализируется на строительных и земельных спорах, по образованию - инженер-строитель.

- Говоря простым языком, медиация - это процесс разрешения спора самими спорящими при содействии посредника - медиатора. Его основная задача - создать условия, при которых это становится возможно. Медиация позволяет сторонам конфликта услышать интересы друг друга и заложить их в основу принимаемых решений, - объясняет эксперт. - Медиаторы запускают механизм конструктивного диалога, и это тот волшебный инструмент, с помощью которого спорящие сами находят правильное решение. Очень часто стороны внутренне готовы к примирению, но не могут в силу амбиций сделать первый шаг, боятся «потерять лицо», признав вину, поэтому участие третьей стороны, не втянутой в конфликт, позволяет обойти эти неприятные нюансы и разрешить ситуацию.

Разбор конфликта я практикую прямо на объекте, например, на стройплощадке, в спорном доме или квартире, приглашая туда всех, кто мог бы помочь. На месте смотрим, обсуждаем, и сторонам проще принимать решение. Это очень эффективно.

«А у вас потолки низкие»

- Одна из распространенных ситуаций - дольщик затягивает с платежами, застройщик тут же идет в суд, чтобы взыскать задолженность. В ответ дольщик начинает предъявлять застройщику претензии: или устраняйте недостатки, или уменьшайте стоимость, - приводит пример медиатор. - Если недостатки небольшие, в суде такие споры часто решаются не в пользу дольщика, а если дефекты значительные, их устранение может обойтись застройщику очень дорого. В медиации возможны гибкие решения. В моей практике был такой спор. Дольщик не внес последний платеж - 20 000 рублей. Застройщик обратился в суд с просьбой принять меры по обеспечению иска: наложить арест на имущество должника, на покупаемую квартиру, на квартиру, находящуюся в собственности покупателя, плюс взыскать, помимо долга, еще и расходы на госпошлину - 1000 рублей. Гражданин в свою очередь обратился со встречным иском к застройщику в связи с тем, что на стадии заключения договора о покупке квартиры высота потолков была заявлена 3,40 м, а по факту составила 2,90 м. Также отсутствовало железобетонное перекрытие этажа - вместо этого был подвесной потолок без надлежащего утепления, отсутствовала электропроводка и пр. После предварительного судебного заседания стороны решили обратиться к медиатору. Мы встретились в спорной квартире. Жилец позвал знакомого инженера-строителя, со стороны застройщика также присутствовали инженер и замдиректора. Я пригласил представителя проектной организации. Квартира свободной планировки находилась на мансардном этаже. В ходе дискуссии застройщик предлагал дольщику неплохие варианты - например, другую квартиру в соседнем доме, даже большей площади, но тот упорно стоял на уменьшении стоимости. Было очевидно, что человек не хочет раскрывать свои мотивы прилюдно. За подобной позицией всегда стоит более важное - истинный интерес. Поэтому медиатору нужно выяснить данные интересы и работать именно с ними. Я провел с дольщиком индивидуальную беседу - это одна из техник медиаторов. Оказалось, что он всегда мечтал именно о мансарде с окнами.

- Мне нравится шум дождя, и я хочу его слышать. У творческих людей свои слабости, - сказал он.

Кроме того, он рассказал, что не может внести сейчас весь взнос, потому что никак не продаст свою старую квартиру: летом на рынке застой. Поэтому и решил потянуть время, сославшись на недостатки спорного жилья. Когда мы выяснили реальные интересы и мотивы, все вопросы были решены: покупатель отказался от исковых требований в полном объёме, а продавец дал отсрочку для погашения долга  еще на 8 месяцев. В медиативном соглашении стороны также договорились о вывозе строительного мусора после снятия подвесного потолка и предоставлении дополнительного утеплителя за счёт застройщика. Понадобились две сессии по 1,5 часа. Более того, после медиации дольщик пригласил представителей застройщика отметить мирное разрешение ситуации. Условие соглашения было исполнено в срок. В отличие от судебных решений, в 90% случаев стороны добровольно исполняют достигнутые в ходе медиации договоренности, потому что сами их заключили.

Если бы они непреклонно стояли каждый на своей позиции, то попали бы в замкнутый круг: дольщик не сумел бы выплатить задолженность, так как не мог бы продать старую квартиру из-за судебного ограничения, застройщик не получил бы сумму долга по той же причине.

«Окна установлены криво»

- Медиация хорошо зарекомендовала себя в спорах, связанных с улучшением качества объекта, - продолжает Николай Хотянович. - В одном из домов дольщики обнаружили, что окна установлены криво и плохо открываются, балконные рамы при сильном ветре шатаются. Товарищество собственников направило застройщику претензию. В течение двух лет стороны обменивались письмами, приглашали выездные комиссии, но дело не двигалось с места, пока один из жильцов не обратился с иском в суд. Для суда нужно собрать очень много документов, провести ряд экспертиз, доказывающих дефекты, даже если их наличие не оспаривается. Если дольщики не докажут вину заказчика, дело будет проиграно, а расходы не возмещены. Поняв это на предварительном судебном заседании, один из жителей дома обратился к медиатору. Вторая сторона спора - организация-застройщик также согласилась на проведение переговоров. Ведь застройщик тоже рискует в суде: помимо устранения недостатков, ему придется еще уплатить неустойку и штраф, если докажут его вину. Я предложил провести медиацию непосредственно в квартире жильца и пригласить любых специалистов - по одному с каждой стороны и независимого эксперта по своему усмотрению, а также поставщика окон, представителя подрядчика и председателя товарищества собственников. Юристов решили привлечь лишь при необходимости составления документов. В таких спорах решающее значение имеют объективные доказательства, которые подтверждают объем, существенность и стоимость устранения недостатков. Получить их можно от эксперта или от того, кому доверяют все стороны. При этом проведения экспертиз чаще всего не требуется вовсе. Главное - согласие обеих сторон по спорным моментам. На месте мы выявили, что поставщики окон действительно некачественно выполнили работу по установке, что было конструктивное упущение по балконному остеклению, которое требовало исправления. Все обсудили, определили, кто и что делает, в какие сроки. Договоренность была закреплена медиативным соглашением, которое суд утвердил в качестве мирового. Двухлетний конфликт стороны решили за 2 часа.

Медиация учит людей решать проблемы самостоятельно и учитывать интересы окружающих. Соглашение на бумаге, конечно, важно, но для меня лично более ценно, какие выводы сделали стороны.

Анна КЛИМОВА

СПРАВКА

Медиативное соглашение - добровольный документ. На его основе заключается мировое соглашение в суде (в рамках искового заявления), которое имеет принудительный характер исполнения.

Медиативная сессия (одна встреча) стоит в среднем 150-300 рублей. Расходы делят между собой обе стороны конфликта.