30303

Как сделать жилье экономным и комфортным?

№ 44 от 2 ноября 2011 года 02/11/2011

Доля частного жилфонда страны - 86%. Но научились ли мы управлять своим жильем? Это актуальный вопрос, потому что, согласно Концепции развития ЖКХ РБ, до 2015 года предполагается 100-процентная замена наших ЖРЭО на конкурирующие частные обслуживающие компании, а преобладающей формой управления многоквартирными жилыми домами должны стать товарищества собственников. Недавно в Минске прошла первая международная конференция «Опыт управления жилой собственностью» с участниками из Украины, Казахстана, Монголии, Латвии, Германии и др. 

44_10_02- Многих понятий, которые внедрены в соседних странах, в законодательстве Беларуси еще нет, - говорит Геннадий КАЛЕНОВ. -  Например, нет определения «управление жилым многоквартирным домом», «управляющая компания» (УК). Нет еще самих управляющих компаний в сфере ЖКХ и условий для их деятельности. У собственников квартир нет возможности  заменить «эксплуатирующую организацию», у нас выбор только из двух вариантов - либо создание ТС, либо назначение государственного унитарного предприятия в виде ЖЭУ. Нет еще конкуренции за право управлять многоквартирным жилым домом (МЖД), ибо эта деятельность убыточна: при получении УК дополнительных доходов для нее субсидии из бюджета района (города) уменьшаются на сумму полученных доходов, т.е. зарабатывать деньги бессмысленно. Нет подомового учёта затрат (кроме самостоятельных ТС и ЖСПК), все затраты фиксируются по группе домов, совместное домовладение не является отдельным объектом, всё обезличено. Соответственно, тарифы на техобслуживание совершенно разных домов одинаковы, вне зависимости от места расположения дома, степени его комфорта, износа и т.д. Субсидии для всех слоёв населения заложены в тарифы вне зависимости от имущественного положения собственников квартир. Такая система всегда работает в пользу людей с высоким имущественным положением - им выгодно вкладывать деньги в недвижимость, содержание которой на 70% субсидирует государство, т.е. все мы.

Отсутствуют в Беларуси ассоциации собственников жилья и квартиросъемщиков, которые бы защищали их интересы. В обществе отсутствует само понимание роли и значимости для государства таких некоммерческих союзов и ассоциаций, ведущих конструктивный диалог с исполнительной и законодательной властью для принятия взвешенных решений в управлении и аренде жилой недвижимости. Реформы – сложный процесс. Германии, чтобы выстроить свою грамотную систему управления жильем, понадобилось 60 лет. Мы же можем сделать это в разы быстрее, воспользовавшись уже апробированным мировым опытом.

Собственность или аренда?

- Сегодня всех пугают грядущие «зимние» жировки. Можно ли людям сэкономить на оплате жилищных услуг, изменив систему управления жильем?

- Можно. Нужна конкуренция в управлении МЖД и подомовой учёт затрат. Одинаковые низкие тарифы на техобслуживание не стимулируют жильцов беречь общее имущество (при вандализме, к которому большинство относится безучастно, тариф никто не увеличивает, так зачем напрягаться, кто-нибудь да починит, а не починит, жалобу напишу).

Ещё пример – работа «полотенцесушителей» - батарей в ванной. Как правило, в Беларуси проектируется «однотрубная система», и полотенцесушитель работает круглый год, даже в 30-градусную жару, и выключить его нельзя. В Германии, например, это двухтрубная система: полотенцесушитель всегда выключен (так как за его работу приходится платить по показаниям квартирного теплосчётчика), и только когда нужно принять душ или высушить полотенце, включается теплорегулятор, который  аналогичен установленным на радиаторах отопления, что экономит теплоэнергию. Что мешает сегодня во всех новых и капитально ремонтируемых домах начать применять «двухтрубную» экономную систему?

Где ремонт

- Больше всего люди жалуются на то, что деньги на техобслуживание и капремонт жильцы сдают, а ремонта нет годами. Были ли предложены решения этой проблемы на конференции?

- Эта проблема носит системный характер и связана с противоречиями в законодательстве. Так, например, в Жилищном кодексе, указах главы государства прописаны чёткие обязанности собственника жилого помещения в МЖД – нести всё бремя ответственности за содержание общего имущества. При этом иными нормативными документами вся ответственность перекладывается на эксплуатирующие организации – УП ЖЭУ, ТС, ЖСПК. В Германии собственник квартиры оплачивает  отчисления на капремонт и отчисления на текущий ремонт (они примерно равны), которые образуют т.н. «коммунальную кассу» совместного домовладения. При этом новый собственник, покупающий квартиру в совместном домовладении, всегда защищён – если «касса» полна, значит скоро ремонт, если пуста – ремонт был недавно. Но собственник обязан и оплачивать непредвиденные расходы, связанные с содержанием общего имущества. Арендатор же квартиры дополнительно выплачивает ставку аренды, которая регулируется рынком, но никогда не несёт дополнительных расходов. При этом, по немецкому законодательству, договор аренды бессрочный, человека никто не имеет право выселить. Кроме того, права квартиросъемщиков защищают многочисленные союзы (их в Германии 350), каждый из которых издаёт 100-200 видов журналов, буклетов и имеет десятки бюро по работе с квартиросъёмщиками. Согласитесь, при таких условиях выгоднее быть арендатором, а не собственником. Но в Беларуси арендных домов пока нет, хотя разговоры о них идут вот уже несколько лет. В итоге процветает «серый» рынок сдачи жилых помещений, что рождает диктат цен.

У СОСЕДЕЙ

В Астане разработан пилотный проект единого по-квартального обслуживания одной управляющей компанией.  Предполагается создание единого диспетчерского центра с круглосуточным сервисным обслуживанием, диспетчеризацией и автоматизацией объектов, программ по энергоаудиту и энергосбережению, снижение эксплуатационных затрат по содержанию жилфонда, улучшения техобслуживания.

В Узбекистане еще в 2000 году было прекращено госдотирование, и собственники полностью оплачивают расходы на содержание жилья. В 2002 году были ликвидированы все ЖЭКи, управление домами передано ТСЖ. Управляющим компаниям были предоставлены налоговые льготы, в результате чего за 5 лет здесь создано 387 УК в сфере ЖКХ.

В Латвии люди перестали ждать капремонта от государства и делают его на кредиты банков. К примеру, на реновацию дома нужно 45,7 тыс. евро. Такую сумму можно получить на 12 лет. Для погашения кредита из общей эксплуатационной платы 0,43 EUR/m2 выделяется 0,29 EUR/m2. Но за счет утепления фасада, замены окон и дверей на лестничных клетках, модернизации теплоузла уменьшаются затраты на отопление,  вложенные средства окупаются.

Оставить комментарий (0)

Также вам может быть интересно