Уплотнительная застройка. Как достичь компромисса

Случается, что дело доходит до открытого противостояния населения и застройщиков. Люди начинают обращаться во все инстанции, апеллировать к лозунгу президента «Государство для народа», цитировать законодательство, где указано, что в спорных ситуациях «решения должны приниматься исходя из максимального учета интересов граждан». 

Кто и как контролирует процесс уплотнения застройки и ее целесообразность?  

Владимир МАЦКЕВИЧ, главный специалист Главного управления контроля по Минску Комитета государственного контроля, разъяснил: “Все строительные проекты по уплотнению застройки в Минске реализуются по ее детальным планам в рамках развития жилых зон генерального плана города. До своего утверждения как генеральный, так и детальные планы застройки проходят государственную экспертизу, при которой специалисты проводят проверку на соответствие принятых проектных решений нормам законодательства, в т.ч. рассматривают материалы общественных обсуждений и при необходимости учитывают их в своих выводах. Комитет госконтроля в рамках своей компетенции рассматривает жалобы граждан, недовольных уплотнением застройки. Проверяется соблюдение застройщиком требований градостроительного проекта, наличие по нему экспертных заключений и разрешительной документации, а также оцениваются результаты общественных обсуждений. Результаты рассмотрения таких жалоб показывают, что они в основном необоснованны».

- Комитет госконтроля не может своим решением подменять функции исполнительной власти, - дополнил Виктор МАНЕВИЧ, начальник отдела контроля госсобственности того же управления. - Если есть нарушения законодательства, то мы принимаем меры, но если видим, что нарушений нет, однако ситуация вызывает споры между застройщиками и жителями, мы отдаем дело на рассмотрение местной власти, которая, несомненно, должна действовать с учетом интересов граждан.

Общественные обсуждения

Представители Госконтроля назвали как минимум два механизма для компромисса. Первый –  общественные слушания. Сегодня согласно законодательству (Постановление Совета Министров от 1.06. 2011 г. №687), с гражданами действительно нужно согласовывать градостроительные проекты, реконструкцию жилой застройки и др. Но, как пояснил «АиФ» член правления Союза архитекторов Федор ЖУРАВЛЕВ, доводы жителей «не хотим, потому что не хотим», без указания конкретных нарушений, не могут служить основанием для внесения изменений в градостроительный и архитектурный проект застройки: «Есть экономическая целесообразность, и коллективный эгоизм не должен довлеть над нею». Хотя, признал Федор Журавлев, в тех случаях, когда решения о застройке или уплотнении в Минске были отменены по результатам общественных слушаний, это произошло не из-за нарушения норм, а чтобы не допустить социальной напряженности. По мнению эксперта, «критического положения в вопросе уплотнения нет. Застройка Минска велась из расчета 5-6 тыс. м² на гектар по нормам 70-80-х гг. Сегодня норматив - 9000 м² на гектар. Весь мир идет на уплотнение».

Законодательство может быть очень хорошим, но главное, что происходит на  практике, а вот здесь не все гладко, считает Денис КОБРУСЕВ, член оргкомитета по созданию ОО «Европейская перспектива», который много раз присутствовал на общественных слушаниях по уплотнению и застройке: «Во-первых, жителям представляется проект и дается две недели, чтобы они нашли нарушения. Но они же не специалисты, чтобы за такой срок разобраться во всех нормативах и найти несоответствия! Перед вынесением  проекта на обсуждение он проходит согласование с администрациями районов. Почему исполком, в штате которого есть специалист по градостроительству, не ищет нарушения? Но даже когда жители находят нарушения и фиксируют их, как, например, было в перенаселенном микрорайоне Уручье-2, не всегда решения принимаются в их пользу. Вот тогда и обостряется конфликт, люди вынуждены обращаться в Администрацию президента, которая не должна заниматься такими вопросами. Во-вторых, по нынешнему законодательству по поводу застройки или уплотнению у нас могут высказаться не только жители заинтересованного района, но и любого другого. Люди жалуются, что это стало лазейкой для застройщиков, которые могут манипулировать мнением граждан, не имеющих к данной территории никакого отношения».

Детальный план

Еще один механизм компромисса – Генеральный план Минска, который является законом. Частью Генплана являются проекты детального планирования, в которых рассматривается судьба каждого здания, и они тоже с недавнего времени подлежат обсуждению с общественностью. Однако на практике выясняется, что данный механизм работает не всегда. Например, дом повышенной этажности у Троицкого предместья, закрывший собой Оперный театр и получивший в народе прозвище «Берлинская стена», возник там как раз из-за того, что детального плана для этой территории разработано не было, как пояснил «АиФ» Федор Журавлев.  Но даже наличие проекта детального планирования, закрепленного законом, как оказалось, не спасает жителей от неприятных неожиданностей. Пример тому – ситуация с домами по улице Революционной, которые являются историко-культурным наследием.

-  В детальном плане исторического центра Минска сказано, что дома №24-32 – это смешанная застройка: на первых этажах - офисы, на остальных – жилые зоны. Между тем наш дом признан нежилым, и нас выселяют, - рассказала жительница дома №32 Наталья СЕРЖАНОВИЧ. - Причем дом был признан нежилым не из-за аварийного состояния (в 1985 году была проведена полная реконструкция здания), а на основании того, что у нас нет балконов,  в одной квартире кухня меньше 9 м²,  нет зеленой зоны, так как на ней сейчас идет стройка торгового центра, из-за чего, кстати, началась деформация нашего дома. По этой логике нужно сносить все «хрущевки» с маленькими кухнями.

Ситуация с домами по улице Революционной вскрыла и еще одну проблему - особенностей застройки в исторических районах города. По мнению жителей Революционной, на их улице идет уничтожение памятников под видом их реставрации в угоду коммерческим структурам, которые хотят иметь офисы в этом престижном квартале. «По улице Революционной уже уничтожено 5 объектов историко-культурного наследия, два получили существенные повреждения. Никто из правоохранительных и контролирующих органов не встал на защиту уничтожаемого, все написали нам, что «не компетентны в вопросах застройки и уплотнения», - рассказал житель дома №24 по ул. Революционной Александр КОРЖЕНЕВСКИЙ. - Прецедент с нашей улицей опасен для других жителей, потому что вопросы уплотнения и застройки перетекают в вопросы выселения. Вместо того чтобы провести предусмотренный законодательством капремонт исторических домов, местные власти придумывает планы выселения жителей. У нас под окнами построен многофункциональный комплекс, а на руках появились акты чиновников, обосновывающие необходимость нашего выселения в связи с тем, что теперь градостроительные нормы размера дворовой территории и количества  парковок нарушены. То есть власти сначала точечно застраивают, а потом говорят, что в связи с этой застройкой градостроительные нормы нарушены, и получают законные основания для выселения людей. Я боюсь, что это станет широкой практикой». Что касается экономической целесообразности, то она не должна стоять выше Конституции, Гражданского кодекса, законов, уверен Александр Корженевский.

Сергей АБРАМОВ, начальник технического отдела КУП «Мінская спадчына», которая реставрирует и сдает в аренду здания на территории кварталов «Верхний город», «Троицкое предместье» и «Раковское предместье», прокомментировал ситуацию так: «По заданию КУП "Мінская спадчына" проводились обследования ряда зданий по ул. Революционной. Результаты обследования показали, что общее техническое состояние зданий на момент обследования было предаварийным. Можно предположить, что строительные работы рядом со зданиями №32, 28 усугубили их состояние. Все работы ведутся в соответствии с Детальным планом реконструкции исторического центра. Для того чтобы выполнить реконструкцию, необходимо отселить жителей».

Почему после реконструкции не вселить людей обратно? Чиновники говорят, что тогда не окупятся затраты реставраторов, той же «Мінскай спадчыны». Коренным минчанам непонятно, почему этот довод важнее их права на частную собственность и о какой экономической целесообразности для государства может идти речь, если за счет бюджета жильцам этих дорогих метров в центре нужно будет выплатить огромную компенсацию?

Сила протеста

Что делать, если законодательные механизмы не сработали и застройщики не нашли компромисса с жителями? По мнению Дениса Кобрусева, опыт показывает, что позитивное решение в пользу людей принимается тогда, когда люди организуют социальный протест, выходят на защиту своих интересов. Но не всем это подходит, возражает Галина Корженевская, жительница дома №24 по ул. Революционной: «Мы не хотим митинговать,  мы законопослушные граждане и в борьбе за свое право на жилье прошли все законные пути,  предлагали различные условия для компромисса. А что мы видим в ответ? Власть привлекает органы опеки, для того чтобы лишить нас родительских прав, потому что мы якобы заставляем жить свою дочь в «аварийном» доме. Это можно назвать  компромиссом? А мы всего-навсего требуем соблюдения законодательства, а не нашей прихоти».