Долгострой. Эксперты - о причинах затяжных строек

2012 год стал рекордным по количеству жалоб от людей, строящих свое жилье в составе жилищно-строительных кооперативов (ЖСПК) или путем долевого строительства. Основная претензия - дома не сдаются в срок, из-за чего цена квадратного метра взлетает в несколько раз, в то время как зарплаты населения не повышаются в той же прогрессии. 

Члены ЖСПК 853 Валентина ЗУЕВА и Николай СУСЛО на примере строительства своего дома по ул. Волгоградской обрисовали общую проблему: «Наш ЖСПК был сформирован в июне 2010 года. Дом должен был быть сдан в 4-м квартале 2011 года. На сегодня построена только половина первого этажа, сроки строительства перенесены на март 2013 года. За это время у нас поменялись уже 4 подрядчика. Первоначальная цена квадратного метра была 2,5 млн руб, сегодня она составляет уже 6,1 млн. Со стороны членов ЖСПК финансирование было постоянным. Все признают проблему, но ничего не движется. В итоге выйти из этого ЖСПК мы не можем, так как многие брали кредиты и уже не смогут  получить их снова».

Строить некому и не за что?

В чем же причина массового долгостроя в стране? Как пояснил замначальника главного управления строительства Министерства архитектуры и строительства Марат ЛОСЕВ, основная причина – экономическая ситуация 2011 года: «Строительной отрасли был нанесен ущерб, значительную часть оборотных средств подрядные организации вынуждены были потратить на продолжение строительства жилья, чтобы не было простоев. В итоге многие несостоятельные организации просто исчезли с рынка. В стране в последние годы было развернуто широкомасштабное строительство жилья. Когда финансово-экономическое положение в стране было устойчивым, государство осуществляло поддержку строительства жилья и вопросов у граждан не возникало. Поток жалоб начался с весны 2011 года. Людям надо это выдержать. Иного выхода здесь нет».

Еще одна проблема – нехватка рабочих рук. «Республика за последнее время потеряла порядка 12 000 самых высококвалифицированных кадров в строительной отрасли», - рассказал Владимир ДОРОПИЕВИЧ, замначальника управления жилищного строительства Минстройархитектуры.

Это подтвердил и Александр ДОМЕНИКАН, председатель Комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома: «По Минску строительная отрасль потеряла около 2000 специалистов. В итоге в столице около 20 домов – со сверхнормативными сроками строительства. Например, в случае с домом ЖСПК 853 из-за кризиса 2011 года первый подрядчик потерял больше половины состава своей организации. Поэтому и не справились. Теоретически в таких ситуациях члены ЖСПК могут выйти из своего кооператива, но все понимают, что за 6 млн сегодня дом по индивидуальному проекту уже не построить. Тем более, что благодаря изменениям в законодательстве многие смогли докредитоваться и не сильно потеряли».

Строители вынуждены уезжать из-за низкой оплаты труда, прокомментировал ситуацию председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР Инвест», члена Ассоциации застройщиков жилищного строительства Василий УСТИНЧИК: «Норма/час квалифицированного работника по госрасценкам составляет сегодня 20 тысяч рублей. Поэтому никого и не затянуть на бюджетный объект». Еще одна причина долгостроев, по мнению Василия Устинчика, - в упразднении  лицензии для генподрядной организации, которая была отменена Министерством архитектуры 3 года назад. «Раньше генподрядчик мог получить лицензию, только имея примерно  миллион долларов оборотных средств. Это была страховка от фирм-«однодневок». Сегодня же на рынок допустили всех. И уже было немало случаев, когда фирма взяла деньги и пропала». Застройщики видят проблему и в непрофессионализме управлений капитального строительства (УКС) при администрациях районов, которые выступают заказчиками строительства для ЖСПК. «Члены ЖСПК своевременно платят, согласны на наши условия, а УКС часто искусственно затягивают строительство из-за волокиты, непрофессиональных управленческих решений. Надо собрать всех обратно под одну крышу УКС Мингорисполкома, где работает коллектив профессионалов», - считает Василий Устинчик. Как пояснил Александр Доменикан, решение отдать функции заказчиков районным администрациям возникло из-за того, что УКС Мингорисполкома с существующими объемами стройки в Минске просто не справлялся.

Эксперты признали, что районные УКСы не отвечают требованиям, и причина  та же - нехватка  квалифицированных кадров.

Повышение цены

Насколько правомерно повышение стоимости квадратного метра, если дом не строится в срок? Как пояснила начальник отдела оценки имущества и экспертизы РНТЦ по ценообразованию в строительстве Любовь НИКИТИНА, «если сроки строительства переносятся в установленном порядке ( решением комиссии исполкома) и нет вины застройщика, подрядчика, то остаток стоимости строительства может быть проиндексирован, но то, что уже оплачено, индексации не подлежит. Учитывая прошлогоднюю ситуацию, когда цены на жилье сдерживались административно и не у всех застройщиков и подрядчиков хватило возможностей завершить строительство вовремя, сроки строительства в большинстве случаев переносились в установленном порядке, поэтому и цены на достройку жилья устанавливались с учетом новых сроков ввода в эксплуатацию. Если же в увеличении сроков строительства есть вина заказчика или подрядчика, то они берут издержки на себя. Но это нужно доказать в суде. Все права по расчету стоимости строительства жилья законодательством предоставлены застройщику». Однако, уточнил Александр Доменикан, эти цены контролируются в установленном порядке: «С 2011 года по решению Мингорисполкома мы начали проверку цен в долевом строительстве и разослали распоряжение застройщикам и подрядчикам о том, что новая цена должна проходить рассмотрение в региональном центре по ценообразованию в строительстве. В ряде случаев цена не подтверждалась и изменялась».

Механизмы защиты

Юристы дают классический совет дольщикам и членам ЖСПК, как защитить свои права - внимательно читать договор. Однако, как пояснил главный специалист управления контроля строительства и ЖКХ главного управления контроля по г. Минску Комитета государственного контроля Александр ЯЦКО, если дольщики напрямую заключают договор с застройщиком, в котором конкретно прописаны условия, сроки, цена, санкции за несвоевременный ввод, то для членов ЖСПК такой конкретики нет. «По нынешнему законодательству правление ЖСПК (а не каждый его член) заключает договор с заказчиком - УКС, а УКС - с подрядчиком. В договорах между ЖСПК и УКС, как правило, не указываются четкие сроки строительства, из-за чего потом сложно отстоять свои права. В этой цепочке проблематично найти и виновного. Если сроки затягивает подрядчик, то люди не могут предъявить ему претензий, потому что у них нет с ним договорных отношений, а председатель ЖСПК – не всегда квалифицированный специалист, который бы мог грамотно составить договор с заказчиком. Поэтому и возникают такие проблемы».  

Заместитель начальника юридического отдела Минархитектуры Зоя ШЛЕГ уточнила, что в договоре нужно обращать внимание на то, какая в нем указана цена: фиксированная или неизменная. Фиксированная цена означает лишь то, что она постоянна один месяц, но может меняться в последующем. При всех проблемах, считает юрист, не надо бояться обращаться в суд: «Ни министерство, ни Госконтроль, ни Мингорисполком не могут принудить застройщика не увеличивать стоимость и строить в срок. Мы можем только проконсультировать, что делать».

Возможно, уже в следующем году заработает принципиально новый механизм, который поможет избежать вышеназванных проблем, – формирование госзаказа на строительство жилья для граждан, состоящих на учете нуждающихся и осуществляющих строительство с господдержкой. «Схема очень простая, - пояснил Владимир Доропиевич. -  Кредиты выдаются напрямую застройщику, который строит объект «под ключ», а потом это жилье распределяется между гражданами, то есть люди не сталкиваются с процессом строительства, а получают готовый объект».

По мнению юриста Анатолия НАУМЕНКО, есть еще один хороший механизм страховки от долгостроя - обязанность застройщика иметь страховой фонд, что делало бы его устойчивым в различных экономических ситуациях: «Это работало бы на имидж застройщика как состоятельного субъекта рынка, и дольщикам было бы спокойней». В этом вопросе, по мнению Василия Устинчика,  Беларусь может перенять опыт России, где строительные компании перешли на саморегулирующие организации, вносящих страховой взнос, который покрывает определенные издержки при форс-мажорных обстоятельствах.

Но пока этого нет. Как нет уверенности в том, что наша экономика будет стабильна, а строители перестанут уезжать из Беларуси. В этих условиях людям остается самим трезво оценивать свои риски при выборе жилья.