«Сдам под кафе». Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость?

У многих белорусов есть «голубая мечта» – иметь пассивный доход от сдачи жилья в аренду. Как показывает практика, таким образом можно получать прибыль в размере 5-6%  годовых – что важно – в долларах.

О каком доходе может идти речь, если в качестве инвестиции рассматривать не жилую, а коммерческую недвижимость?

Разбираемся в этом вопросе с руководителем отдела коммерческой недвижимости агентства недвижимости «Метриум» Виталием РЫНКЕВИЧЕМ.

- Что понимается под коммерческой недвижимостью?

- Это те объекты недвижимости, которые не относятся к жилому фонду. Так, если жилая недвижимость предназначена для проживания, то коммерческая - для предпринимательской деятельности и бизнес-операций. Проще говоря, это помещения для офисов, магазинов, салонов красоты, складов и пр. 

- Какая сумма нужна для приобретения такой недвижимости?

- Порог входа в принципе сопоставим с жилой. Но на рынке коммерческой недвижимости есть предложения стоимостью до 20 000 долл. с доходностью от 10 до 12% годовых.

- Коммерческое жилье стоит рассмотреть в качестве инвестиций по причине его доходности?

- Да. Жилая недвижимость (как арендный бизнес) окупается в среднем за 15 лет. А коммерческая – за 8-10 лет. Доходность вложений в случае с коммерческой недвижимостью, как правило, достигает порядка 10-12% годовых и выше (есть случаи реализации объектов коммерческой недвижимости с доходностью от 14% годовых), а жилой – 6%. То есть инвестировать в коммерческую недвижимость выгоднее в два раза.

Пример. Допустим, вы купили однокомнатную квартиру не в центре города за 50-60 тыс. долларов. Сдаете ее в аренду за 250 долл. в месяц. Получается, что ваш годовой доход (без уплаты налогов) – 3000 тыс. долларов.

Другой пример. За те же 50-60 тыс. долл. вы покупаете коммерческую недвижимость. За эту сумму вы получаете помещение, которое по стоимости «квадрата» сопоставимо с однокомнатной квартирой. Но сдавать коммерческую недвижимость вы будете уже за 500 долл. в месяц. В таком случае ваш годовой доход равен 6000 долл.

Выгодно ли сегодня вкладывать деньги в предметы искусства? Подробнее

Ликвидность

- Какая коммерческая недвижимость наиболее востребована на белорусском рынке?

- Наиболее популярны в этом году инвестиции в торговую недвижимость. Под этим подразумеваются магазины, салоны красоты, общепит, помещения для пунктов выдачи интернет-магазинов и пр.

При выборе помещения нужно учитывать несколько факторов. Первое - это месторасположение и транспортная инфраструктура, благодаря которым формируются стабильные и высокие трафики клиентов. Чем больше людей живет рядом и чем проще добраться до помещения – тем лучше. Второе – планировка.

Если учесть все эти моменты, то арендатор найдется быстро. Соответственно, помещение не будет простаивать и начнет приносить вам доход.

- Где выгоднее приобретать коммерческую недвижимость? В центре города или дальше?

- Не в центре. Помещение в таком случае трудно окупить за 8-10 лет. Идеальный вариант – приобрести коммерческую недвижимость в развивающемся районе. К слову, в процессе застройки и заселения квартир коммерческая недвижимость увеличивается в цене.

Например, ЖК Minsk World. В этом районе цена «квадрата» за три года выросла на 30%. То есть район развивался – помещения росли в цене. Получается, те, кто вложился в приобретение этой недвижимости заранее, заработали не только на прибыльности своего бизнеса, но и на подорожании помещения.

Деньги – в бетон? Что происходит на белорусском рынке недвижимости? Подробнее

- А что насчет «квадрата»? Какая площадь наиболее востребована для офисов, торговых объектов и складов?

- Для офисов чаще пользуются спросом площади до 100 м².  Для торговых объектов – около 50 м².

Другой сегмент - склады. Эти помещения зачастую находятся не в городе, а за его пределами. И тут речь о больших площадях – 1000-1500 м².

Жилая или коммерческая

- Чтобы привлечь квартиросъемщика, хозяину квартиры нужно как минимум потратиться еще и на ремонт. А что в случае с коммерческой недвижимостью?

- Если коммерческое жилье выгодно по расположению, у него хорошая планировка, то оно в любом случае привлечет арендатора. В этом случае ремонт не обязателен. Арендатор сам сделает необходимые работы и оформит помещение в нужном для него стиле.

Но если помещение расположено в невыгодном месте, то желательно сделать базовый ремонт, чтобы привлечь клиента.

Стоит ли простому человеку инвестировать в золото? Подробнее

- Расскажите про риски. Съемщик в арендную квартиру найдется в любом случае. Например, в период роста заболеваемости «ковидом» люди по-прежнему арендовали помещения. А упал ли спрос на коммерческую недвижимость в тот период? С учетом того, что некоторые компании, которые арендовали помещения, переходили на удаленную работу.

- В пандемию активность на рынке коммерческой недвижимости действительно снизилась. Однако такой эффект длился около полугода. Затем рынок ожил и стал меняться. А также начал подстраиваться под новый спрос.

Например, некоторые магазины ушли в интернет-торговлю – возникла необходимость в аренде больших складов. А компании, которые перешли на удаленную работу, наоборот, сократили арендуемую площадь со 100 до 50 м². Проще говоря, спрос на коммерческую недвижимость был даже в непростые периоды.