Какой договор дороже денег. Можно ли вернуть задаток за квартиру?

На вопрос читателя «АиФ» ответила помощник адвоката  адвокатского бюро «Сысуев, Бондарь, Храпуцкий СБХ» Марианна ГРИНЕВИЧ.

Требования

- Марианна, когда может быть выдан задаток и с соблюдением каких условий?

- Задаток - это способ обеспечить обязательство (например, договор). В соответствии со ст. 351 Гражданского кодекса (ГК) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, законодательством установлены 3 основных требования к данному способу обеспечения обязательств.

Во-первых, задатком может являться лишь денежная сумма. Если стороны стремятся обеспечить исполнение договора каким-либо имуществом (технологическое оборудование, транспортное средство) либо имущественным правом (передача векселя), то в данном случае должно иметь место соглашение о залоге (гл. 23 ГК).

Во-вторых, соглашение о задатке, независимо от суммы задатка, должно быть заключено в письменной форме. Если речь идет о приведенном примере (договор купли-продажи квартиры между гражданами), то в соглашении о задатке, помимо сведений, идентифицирующих стороны, следует указать данные в отношении квартиры, которая в последующем будет передаваться по договору купли-продажи, сумму, передаваемую в качестве задатка, и сумму, которая будет подлежать передаче в качестве уплаты по основному договору, а также дату, не позднее которой должен быть исполнен основной договор.

В-третьих, следует помнить, что задаток выдается:

• ˜ в счет причитающихся по договору платежей;
• ˜ в доказательство заключения договора (в случае возникновения спора между сторонами о заключенности/незаключенности договора факт передачи суммы в качестве задатка может быть использован одной из сторон как подтверждение его заключения);
• ˜ в обеспечение его исполнения (это способ стимулировать стороны действовать в рамках договоренностей либо нести ответственность за негативные последствия).

Обратный ход

- Можно ли вернуть задаток?

- Законодательством установлены условия, при которых задаток не только может, но и должен быть возвращен. Согласно ст. 352 ГК при прекращении обязательства, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен.

То есть, например, если стороны после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества пришли к соглашению о том, что более в нем не заинтересованы, сумма задатка просто возвращается стороне, его выдавшей, и никаких санкций за неисполнение договора не наступает.

Такое же правило действует и при невозможности исполнить договор вследствие обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает (например, если предмет договора - недвижимое имущество - утрачен вследствие стихийного бедствия).

В случае если договоренность между сторонами не была достигнута и за неисполнение договора ответственна сторона, выдавшая задаток, он остается у другой стороны. В нашем случае - если покупатель откажется исполнять договор купли-продажи квартиры, продавец будет иметь право не возвращать покупателю сумму, переданную в качестве задатка.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. То есть в нашем примере, если сделка купли-продажи квартиры не будет исполнена по вине продавца, он должен вернуть несостоявшемуся покупателю двойную сумму задатка.

Более того, согласно ст. 352 ГК сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Аванс

- Как трактует законодательство ситуацию, если возникают сомнения - сумма передана как аванс или как задаток?

- Согласно ГК в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 351 ГК (не заключено соглашение о задатке в письменной форме), эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Максим СЕРГЕЕНКО