Метры предосторожности. Как избежать обмана при покупке квартиры?

На вопросы наших читателей о покупке и продаже недвижимости отвечаем вместе с юристом, риелтором агентства недвижимости «ВТБ-РИЭЛТ» Еленой ВИЛИЧИНСКОЙ.

• Собираемся покупать квартиру на вторичном рынке. Продавец, приятная женщина, предлагает скидку, если мы укажем в договоре на несколько тысяч рублей меньше, чем на самом деле. Может ли это привести к проблемам в дальнейшем?

И. Лазаревич, Минск

Да, может. В случае указания в договоре купли-продажи стоимости недвижимости меньше, чем реальная сумма сделки, покупатель в случае возникновения юридических проблем и спора, разрешаемого в судебном порядке о признании сделки недействительной, сможет рассчитывать на возврат только той суммы, которая указана в договоре купли-продажи. Условно, если вы подписали договор на 100 тыс. руб., а реально заплатили 150 тыс., то в случае судебного постановления вам вернут только 100 тыс. рублей.

Поэтому лучше не соблазняться на скидку от продавца. Настаивайте на том, чтобы в договоре была указана та сумма, которую вы реально заплатите.

•  «АиФ» писал, что обо всех изменениях в техплане квартиры нужно сообщать. А будут ли неприятности у меня как у покупателя, если прежний владелец сделал в помещении несогласованную перепланировку?

О. Лопатин, Гомель

Да, будут. Если покупатель соглашается купить недвижимость с неутвержденной перепланировкой, а также подтверждает регистратору/нотариусу при совершении сделки, что неутвержденных перепланировок нет, то он берет всю ответственность на себя.

Статья по теме

Гараж в аренду или на продажу. Есть ли спрос и можно ли на этом заработать?

В большинстве случаев перепланировку можно утвердить, за исключением вмешательства в несущие стены, вентиляционные шахты и совмещение балкона/лоджии с кухней/жилой комнатой. И если в жилом помещении сделана перепланировка с одним из вышеуказанных примеров, от приобретения такой недвижимости лучше отказаться.

Помните: все, что связано с переустройством и перепланировкой помещений, должно быть утверждено. И технический план квартиры должен соответствовать реальному положению дел.

• Подскажите, как лучше покупать квартиру: с помощью наличных или с помощью банковских платежей?

А. Заворотова, Гродно

Однозначного ответа нет, так как возможны и законны оба варианта. А каков будет порядок расчета, определяют стороны по сделке купли-продажи. Отмечу, если расчеты происходят путем перечисления со счета на счет, то, как правило, регистрация перехода права собственности происходит посредством подписания передаточного акта. А при расчете наличными в полном объеме регистрация перехода прав происходит незамедлительно.

В тему

Цены на жилье у нас в большинстве случаев устанавливают в долларах, но расчеты возможны только в рублях – это закон. Чтобы не потерять на обмене курсов валют и сделать все по правилам, можно обратиться в банк за специальной услугой для таких случаев: за умеренную плату банк фиксирует курсы покупки и продажи валюты при сделке. В итоге покупатель и продавец ничего не теряют.  

• Какие факты в истории недвижимости служат сигналом к тому, что нужно с предельным вниманием изучить её и потенциального продавца?

Д. Гринько, Светлогорск

Каждая сделка уникальна, и дать общие рекомендации по проверке конкретных моментов достаточно сложно.

Статья по теме

Должны ли родители обеспечить детей собственным жильём? За и против

Но в первую очередь обращайте внимание на цену. Сравните стоимость понравившейся вам квартиры с другими аналогичными предложениями в этом районе. Помните, что мошенники часто пользуются таким приёмом: выставляют товар по более низкой стоимости, чем на рынке, а также под разными предлогами просят залог.

Поручите юристам проверить личность собственника объекта, его права на владение недвижимостью и подписание договора. Все документы должны быть безупречны. К продавцу не должно быть претензий родственников, государства, партнёров по бизнесу и кредиторов. Если продавец получил квартиру по наследству или в дар, узнайте, есть ли другие наследники, кто даритель, каковы обстоятельства дарения.

Важный момент: бывают случаи, когда даже чистая по документам квартира таит в себе множество подводных камней. Проблемы могут быть с недвижимостью, которая была приобретена как путем приватизации, так и путем дарения или вступления в наследство.  Каждый объект требует глубокого юридического анализа. Чтобы избежать неприятностей при приобретении недвижимости, обращайтесь к юристам-риелторам.

• Покупая квартиру на «вторичке», как убедиться, что у нее нет возможных наследников? А если те объявятся, квартиру придётся вернуть?

В. Гвоздь, Витебск

Поиском наследников занимается нотариус, который открывает и ведет наследственное дело. И такие сведения, составляющие нотариальную тайну, выдаются только гражданам и юридическим лицам, от имени, на имя, по поручению либо в отношении которых совершено нотариальное действие. То есть запросить подобный документ может только один из наследников. И если вы покупаете «вторичку» наследника, то перед сделкой просите у него необходимые документы.

К сожалению, случается, что кто-то из наследников остается не найденным и появляется в юридическом поле после того, как наследственное дело закрывается и остальные наследники вступают в свои права. В данном случае ситуация может перейти в рамки гражданского судопроизводства. И в зависимости от того, какие требования и к кому предъявит неучтенный наследник, и будет развиваться ситуация. Наихудший вариант возможен, если наследник заявит права на квартиру, которую вы уже купили. Покупатель в таком случае рискует остаться и без жилья, и без денег, потраченных на недвижимость.

Сдам жилье «на сутки». Как устроен этот рынок и можно ли на нем заработать? Подробнее

• В «АиФ» писали, что если квартира досталась по наследству, то оплатить задолженность по ЖКУ должен новый владелец. А если речь идёт о покупке вторичного жилья? На чьи плечи ляжет задолженность по «коммуналке»: старого или нового владельца?

В. Игнатенко, Минск

Старого. Долг в жировке оплачивает продавец недвижимости до заключения договора купли-продажи, о чем представляет во время совершения сделки соответствующие документы от обслуживающей организации об отсутствии задолженности за коммунальные услуги.