И бизнес, и жилье. Что за новый тип недвижимости - апартаменты?

Спрос на столичном рынке квартир рекордный. Растет количество сделок и в других крупных городах. За неимением большого числа инвестиционных возможностей все больше людей вкладываются в «бетон». Кроме того, многие решают жилищный вопрос.

Во многих странах, включая нашу соседку Россию, в последние годы резко вырос спрос на апартаменты. Для Беларуси это новый тип недвижимости. Ряд объектов возводится прямо сейчас.Инвесторы пока присматриваются к ним, и, если тема «выстрелит», без сомнения, такого жилья будут строить все больше. Это показывает, например, опыт РФ: сейчас на апартаменты приходится до 8% всех сделок на рынке, по данным ЦИАН (один из крупнейших сервисов по поиску недвижимости). Главный плюс - сравнительно низкая стоимость «квадрата». Но есть и подвох.

«АиФ» обсудил с экспертами перспективу апартаментов в нашей стране, а также узнал о плюсах и минусах такого жилья.

Что это такое?

Апартаменты в общем понимании - это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличается от квартир. Ведь там есть все необходимое для проживания: вода, электричество, санузел и прочее. В чем же тогда их отличие? Руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Метриум» Алексей ИВАНОВ дает ответ на этот вопрос: «Квартира относится к жилому фонду и может располагаться только в строениях, предназначенных для жилья. А апартаменты - это нежилая недвижимость, которая может находиться в любом здании. При этом на законодательном уровне апартаменты в нашей стране уже можно оформить в качестве жилфонда. К слову, цена на «квадрат» в апартаментах на этапе строительства стартует от 1090-1100 долл. (3490-3521 руб.), а в квартире на первичном рынке - от 1250-1300 долл. (4000-4321 руб.). То есть апартаменты дешевле на 14-18%».

«На мировом рынке недвижимости понятие «апартаменты» отличается от принятого на белорусском рынке, - дополняет учредитель агентства недвижимости «Бугриэлт» Николай ТУКИН. - За рубежом апартаменты - это не аналог квартир. Это бизнес. Например, апартаменты в популярных туристических городах Санкт-Петербурге, Сочи, Москве созданы для пребывания туристов. То есть это гостиничный бизнес. В нашей стране застройщики называют апартаментами ту недвижимость, которая планировалась в качестве квартир, но по законодательству выбранное под строительство место не подходило для жилищного фонда. Поэтому термин «апартаменты» стал выходом из ситуации. Застройщик строит апартаменты, но презентует и продает их как квартиры».

«ТЯЖЕЛАЯ» «коммуналка»

Для сдерживания спроса на апартаменты на белорусском рынке недвижимости есть несколько факторов. Их перечисляет Алексей Иванов. Первый - кредиты банков на недвижимость для физических лиц. Апартаменты - это объекты коммерческой недвижимости, поэтому типовые жилищные кредитные программы в их отношении на данный момент не применяются. Единственный возможный вариант покупки, если у вас нет на руках всей суммы, - оформить потребительский кредит (он дороже) или купить в рассрочку без существенного удорожания.

Второй минус - «тяжелая»  «коммуналка»: 100% стоимости услуг (то есть государство не субсидирует). По словам специалиста, вопрос снижения коммунальных тарифов для апартаментов на контроле у государства. То есть рассматривается такой же способ расчета коммунальных платежей, как и в привычных нам квартирах. Но пока это только планы.

Третий минус - не во всех апартаментах возможно оформить постоянную регистрацию, проще говоря - прописку. Однако есть исключение. «Например, в апартаментах от «Минск-Мира» уже можно оформить постоянную регистрацию», - подчеркивает специалист.

Дешевле некуда. Эксперты рассказали, как продать дороже старое жилье Подробнее

Спрос есть?

Оценить спрос на апартаменты в нашей стране достаточно трудно. Как отмечает Николай Тукин, новый вид недвижимости пока вызывает вопросы у белорусов. К тому же подобных проектов в стране очень мало, да и те расположены только в Минске.

А вот Алексей Иванов уверен, что такая недвижимость точно привлечет внимание граждан: «На личном опыте скажу, что я вижу интерес со стороны своих клиентов, - утверждает эксперт. - Большинство запросов, проходящих через мою команду, сейчас в долевом строительстве - это именно апартаменты. Тем более что арендаторов коммерческой недвижимости становится все меньше, а вот аренда квартир (и, следовательно, апартаментов) по-прежнему популярна».

Откуда в Минске столько дорогих квартир? Подробнее

КСТАТИ

- Как правило, покупатели квартир в Беларуси делятся на две основные категории: первая - те, кто покупает квартиры для личного пользования или улучшает свои жилищные условия (например, вместо «однушки» приобрели «двушку»). Вторая - те, кто инвестирует в недвижимость, - делится статистикой риелтор Николай Тукин. - Отмечу, что в Беларуси инвестиция в недвижимость очень популярна. Ведь, по сути, это единственный способ для инвестирования и сохранения своего капитала.

Эксперт также отмечает, что в Минске доля кредитных покупателей составляет порядка 30%. В других областных центрах этот показатель ниже - 20-25%. А если затронуть районные центры, то в них доля кредитных покупателей составляет порядка 15-20%. То есть чем меньше город, тем меньше в нем кредитных покупателей. Основной причиной этого является то, что у жителей небольших городов зачастую нет нужного уровня дохода, при котором банки выдают кредит на жилье.

Также есть такое понятие, как «региональные покупатели», когда люди из одного города покупают жилье в другом городе. Доля таких покупателей в столице - порядка 25-30%. В областных городах доля региональных покупателей меньше - 20-25%.

Имеет ли право владелец квартиры при сдаче ее в аренду требовать залог? Подробнее

В ТЕМУ

Спрос на рынке квартир в Минске в июле-сентябре 2023 года установил новый максимум за всю историю наблюдения, сообщает Realt.by (онлайн-площадка по купле-продаже недвижимости). В сравнении с третьим кварталом прошлого года число сделок купли-продажи увеличилось на 12%.

В большинстве областных центров спрос на квартиры относительно прошлого года также увеличился. Существеннее всего выросло количество сделок в Бресте - на 20%, в Гродно – на 15%. Исключением стали Витебск и Могилев, где число сделок снизилось на 9 и 13% соответственно. Рост покупательской активности отмечался во многих крупных городах, более существенный - в Молодечно (+27%) и Борисове (+10%). Снижение спроса к третьему кварталу прошлого года было зафиксировано в трех городах: Полоцке (-15%), Орше (-9%) и Лиде (-1.3%). Наибольшим спросом среди жителей страны пользовались 2-комнатные квартиры - с ними в среднем заключили 41% всех сделок. Максимальная доля сделок с «двушками» отмечена в Полоцке, Лиде и Новополоцке - здесь почти каждая вторая проданная квартира была 2-комнатной.

«Однушки» приобретали обычно в 32% случаев; на 3-комнатные квартиры в среднем пришлось 23% всех сделок. 

В Минске средняя цена проданных квартир за год выросла на 7%.

Средние цены квадратного метра выросли в Бресте на 10%, в Могилеве - на 7%, в Гомеле и Витебске - на 5%, и только в Гродно снизились на 3,5%.