Купить и продать квартиру. На что обратить внимание при оформлении сделок

На вопросы читателей «АиФ» во время прямой линии ответил руководитель юридической компании «СПРАВА Консалтинг», магистр права Александр ЖУК.

Согласие на продажу

Я военный, гражданин России, имею вид на жительство в Беларуси. Квартира приватизирована. Я  нахожусь в браке с 1994 года.  Документ о праве собственности выдан на меня. Хочу продать квартиру. Пока только поместил объявление о продаже. Что мне делать дальше? Слуцк

- Договор заключает лицо, которое указано как собственник в документах на квартиру. Если найдется покупатель, то вам будет предложено заключить договор купли-продажи и зарегистрировать его в Государственном агентстве по земельному кадастру или БТИ. Там госрегистратор предложит проект договора,  с которым вам необходимо внимательно ознакомиться. Регистратор проверит полномочия сторон, вы предъявляете паспорта, изучаете договор. Если цена вас устраивает, договор подписывается. После этого необходимо переоформить документы. Так как в квартире зарегистрирована ваша супруга, необходимо ее присутствие с паспортом, чтобы оформить письменное согласие на продажу квартиры.

У меня в собственности трехкомнатная квартира, но я там не живу и не зарегистрирована. Там прописан и живет мой брат. Но он устроил притон. Милиция не раз приходила. Я хочу продать свою квартиру. Никакого участия в приватизации брат не принимал. Можно ли обойтись без суда и выселить брата, предоставив ему жилье взамен? Мария Николаевна

- К сожалению, даже через суд заставить брата дать согласие на продажу квартиры нельзя. Это можно сделать только по его доброй воле.  В вашем случае можно попробовать инициировать выселение из жилого помещения. Но это  сложная процедура. Для этого необходимо наличие не менее 3 протоколов из милиции в отношении вашего брата в год. Потом можно подавать иск в суд. Если суд его все-таки выселит, то вашего брата принудительно снимут с регистрационного учета, и тогда  вы сможете продать квартиру.

Мне уже 74 года. У меня один сын. Хочу оставить ему квартиру. Как лучше поступить: написать завещание или оформить дарственную на него?  Осиповичи

- В вашем случае лучше оформить договор дарения в кадастровом агентстве. Сын становится собственником квартиры, а вы сохраняете право пожизненного проживания в ней. Дело в том, что в некоторых случаях завещание можно признать недействительным. Признание недействительным договора дарения также возможно, но тогда будут приниматься во внимание ваши показания. При дарении близкому родственнику налог не уплачивается.

Я нашла квартиру, которая продается  через агентство. Почему я должна оплачивать услуги агентства в размере 100-105 базовых величин? Это 4-5-месячная зарплата! Можно ли как-то снизить эту сумму? Лабода Таисия

- Тарифы для риелторских услуг установлены законодательством. Поэтому снизить их нельзя. Тарифы на риелторские услуги устанавливаются в базовых величинах и в процентах от стоимости объекта недвижимости (от 1 до 3%).

Что такое предварительный договор купли-продажи жилого помещения? Когда он заключается? Статкевич, Слуцк

- Предварительный договор заключается в том случае, если стороны однозначно решили провести сделку, но по каким-то причинам (например, не хватает денег у покупателя) нельзя сделать этого сразу. С целью закрепления своих обязательств они подписывают предварительный договор, чтобы квартира не была продана третьему лицу либо, наоборот, покупатель не отказался приобретать эту квартиру.

Предварительный договор купли-продажи жилого помещения содержит все условия основного договора купли-продажи. В нем указаны полное описание жилого помещения, его адрес, цена, по которой оно будет выкупаться. Также в документе обязательно указывается срок, в течение которого должен быть заключен основной договор купли-продажи недвижимости.  Если же такой срок в договоре не прописан, то законом предусмотрен срок в один год с даты заключения предварительного договора. Заключение предварительного договора не обязательно.

Оформить по закону

Я хочу купить квартиру. Продавец попросил задаток. Как правильно оформить расписку о задатке? Можно ли отдать задаток в долларах? Владимир

- Да, передачу задатка необходимо оформить юридически,  так как задаток подтверждает обязательство заключить договор купли-продажи. Если договор не будет заключен, то задаток возвращается. Но сторона, виновная в незаключении договора, которая получила задаток, должна вернуть его в двойном размере. Также в случае возникновения вопросов о наличии договоренности о купле-продаже письменная форма договора о задатке является подтверждением того, что стороны  решили заключить договор купли-продажи.

Мы с мужем - граждане РБ. Планируем купить жилье, оформляем договор купли-продажи на супруга, он будет собственником. Какие права на квартиру будут у меня? О. Никитина, Минск

- Квартира будет считаться вашим совместно нажитым имуществом, и каждый из вас будет иметь 50% в праве  собственности на жилье. Плюс вы будете зарегистрированы на этой жилплощади, поэтому никаких сделок без вашего согласия  (купля-продажа, дарение) муж  совершить не сможет.

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи недвижимости? Виктория, Орша

- Такие случаи возможны. Во-первых, если об этом прямо указано в договоре. Во-вторых, если покупатель  был введен в заблуждение  относительно предмета договора либо вскрылись существенные недостатки в самом жилом помещении, которые не могли быть выявлены при обычном осмотре. Но это достаточно сложная процедура, которая требует тщательного сбора доказательств, и расторжение договора осуществляется только через суд. Процент расторгнутых договоров купли-продажи крайне низок.

Проверяйте документы!

Как правильно рассчитываться при оформлении сделки: в долларах или рублях? Е. Свердлов, Гомель

- Согласно белорусскому законодательству все фактические расчеты производятся исключительно в белорусских рублях. В  договоре можно указывать цену в долларах, евро, но сам платеж должен быть проведен в национальной валюте по курсу  Национального банка на день платежа, если иное не указано сторонами в договоре. Например, вы можете указать курс другого банка и курс на день заключения  договора или конкретную дату.

Какие налоги или пошлины надо заплатить после покупки квартиры? Е. Васильков, Дзержинск

- Если гражданин продает более одной квартиры, дома, земельного  участка в  течение 5 лет, то ему придется заплатить подоходный налог в размере 13% стоимости.  Соответственно, если после покупки жилья у вас в собственности оказываются 2 квартиры, то с одной из них вам придется заплатить налог на недвижимость.

Что проверяется при покупке квартиры или дома? Н. Кулик, Минский район

- Решение всех этих вопросов, как правило, берет на себя риелторское агентство. Если же вы не обращаетесь к риелтору, то надо обратиться к собственнику жилья, чтобы тот взял справку в Государственном агентстве по земельному кадастру и регистрации об отсутствии обременения на квартиру. Второе: надо обратиться в ЖЭС за выпиской с лицевого счета. Целесообразно проверить наличие:

• проживающих несовершеннолетних членов, бывших членов семьи продавца, признанных находящимися в социально опасном положении или нуждающимися в государственной защите;
• проживающих граждан, признанных недееспособными или ограниченными в дееспособности судом;
• закрепленных за жилым помещением детей-сирот или детей, оставшихся без попечения родителей.