Кредитные каникулы. Разбираемся в тонкостях программы кредитования под 1%

Белорусский рынок недвижимости забурлил: теперь можно взять ипотеку на новостройки под 1%.

Разбираемся в деталях программы и выясняем, кому она особенно выгодна, с риелтором Еленой БУЛАВСКОЙ.

 БЕЗ ПОРУЧИТЕЛЕЙ

Главная особенность продукта «Ипотека с нами», которую предлагает Беларусбанк, - так называемые кредитные каникулы, или грейс-период. Суть в том, что первые два года пользования кредитом процентная ставка составит 1%, а после 24 месяцев вырастет до 15,4%.

«Таким кредитом можно воспользоваться на покупку новостройки - от котлована до готового дома, - поясняет Елена Булавская. - Важно понимать, что после первых двух лет льготного периода ставка в 1% повысится до 15,4%. Причем это не фиксированная цифра, она привязана к ставке рефинансирования. Таким образом, точная сумма платежа через два года непредсказуема: ставка рефинансирования может как вырасти (тогда платить придется больше), так и снизиться».

Также программа «Ипотека с нами» позволяет взять кредит без поручителей. По мнению риелтора, это существенное послабление: найти поручителя сейчас крайне сложно из-за высокой закредитованности населения.

Как взять кредит в Беларуси: что нужно знать физическим лицам Подробнее

Считаем деньги

Чтобы примерить условия кредита на себя, мы использовали онлайн-калькулятор на сайте банка и просчитали примерный сценарий платежей. Допустим, нам не хватает 100 000 рублей на покупку новостройки, и мы берём эту сумму у банка на 20 лет.

Но это лишь приблизительный расчёт. У каждого заёмщика условия будут своими.

Кредитный платёж состоит из двух частей: основного долга (в нашем случае 100 000 рублей) и процентов за то, что банк дал нам эти деньги в пользование. Итак, считаем:

• Первый год - ежемесячный платёж 83,33 рубля. На этом этапе отдаём банку только проценты за пользование кредитом по ставке 1% годовых.

• Второй год - платёж подрастает до 483,69 рубля в месяц. Теперь к процентам, которые всё ещё считаются по ставке 1% годовых, добавляется часть основного долга.

• Оставшиеся 18 лет - платёж в 1305,56 рубля в месяц. Здесь мы уже гасим и основную сумму, и проценты, но ставка составляет 15,4% годовых.

Общая сумма процентов за все 20 лет пользования кредитом достигнет 187 499,27 руб. - почти вдвое больше самого займа.

Здесь важно отметить: по этому кредиту доступна дифференцированная система платежей. В отличие от аннуитета (когда вы каждый месяц платите одну и ту же сумму), здесь основной долг разбит на равные доли на весь срок, а проценты начисляются только на остаток долга. Это значит, что вы регулируете свою переплату и скорость погашения основного долга. Если вносите сумму больше обязательного минимума, эти деньги уходят именно на погашение основного долга, а не «вперёд» по процентам. В результате вы закрываете кредит быстрее и экономите на переплате.

Надо ли платить налог за квартиру, если кредит за неё ещё не погашен? Подробнее

Когда банк объявил об ипотечной программе, заёмщикам разрешали вносить платежи досрочно с первого года пользования кредитом. Но с 21 августа условия изменились: теперь заёмщики могут вносить досрочные платежи не ранее чем через 60 месяцев с даты подписания кредитного договора. То есть первые 5 лет заёмщик должен вносить ту сумму, которая прописана в графике (аннуитетные платежи), и только после этого можно закрывать долг раньше срока (дифференцированные платежи). Причиной таких корректировок стал высокий спрос. Но клиентов, которые заключили кредитный договор в период с 10 по 20 августа, эти нововведения не затронут.

«Выгода от этого кредита была ощутима в том случае, когда первые два года, пока действует грейс-период под 1%, была возможность вносить досрочно крупные суммы и значительно сокращать основной долг, - подчёркивает риелтор. - Получается, кредит оказался наиболее выгоден тем заёмщикам, которые заключили кредитный договор до 20 августа и могут досрочно вносить крупные платежи первые два года под 1% годовых».

Ставка рефинансирования снижена до 9,25%. Что это значит для кошельков? Подробнее

Конкуренция банков

Появление этого предложения уже всколыхнуло конкуренцию в среде финансовых организаций. Ряд банков начали снижать ставки по своим жилищным кредитам, предлагать гражданам более выгодные условия для кредитов на покупку недвижимости. Например, Белагропромбанк даёт кредиты на покупку «вторички» на 20 лет: первые два года - под 11,5%, далее - 15% (сумму до 200 000 рублей дают без поручителя, под залог недвижимости).

Некоторые банки даже запускают программы перекредитования. «Они предлагают перезаключать договоры тем, кто брал у них кредиты под 17-18% ещё год-полтора назад. Теперь таким клиентам доступны ставки 13,5-15,5%», - поясняет эксперт.

БЕЗ СПЕШКИ

Несмотря на ажиотаж вокруг 1% и других предложений, эксперт рекомендует с выбором не спешить.   Лучше ознакомиться с предложениями нескольких банков, чтобы детально изучить существующие программы и выбрать более выгодный для себя вариант. «Случается, что варианты в «цементе» стоят сопоставимо, а иногда и больше, если сравнивать с квартирой на вторичном рынке», - отметила риелтор. 

Как взять кредит в Беларуси: что нужно знать физическим лицам Подробнее

Стоит ли ждать падения цен на жилье?

Это слишком сложный механизм, зависящий от аппетитов продавцов (на «вторичке» продавец сам устанавливает цену на недвижимость, в потолке цен его не ограничивают), стоимости строительных материалов, предложений банков, геополитики, говорит Елена Булавская. 

«При этом покупателей меньше, так как цены на недвижимость высоки, а количество достойных предложений (с ремонтом, в хорошем состоянии) мало», - отмечает риелтор.

К слову, есть мнение, что рост цен в Беларуси связан с покупателями из ближнего зарубежья. Однако, по наблюдениям эксперта, это не решающий фактор: такие сделки есть, но их недостаточно, чтобы значительно повлиять на отечественный рынок.

По мнению эксперта, кредит с грейс-периодом, о котором шла речь изначально, - это в первую очередь инструмент поддержки застройщиков. Приток покупателей на новостройки уже ощущается, и не исключено, что это подтолкнёт девелоперов к повышению цен.