Нотариус на связи. Отвечаем на вопросы читателей о недвижимости

• Продавец квартиры пока не может приехать в Минск. Своего представителя с генеральной доверенностью в столице у него тоже нет. Как оформить договор задатка? Правильно ли я понимаю: владелец квартиры никаких обязательств передо мною не несет? Как обезопасить себя? Дмитрий Иванович, Брест

- Распоряжаться квартирой, в том числе совершать  любые сделки и юридически значимые действия в отношении недвижимого имущества, может только собственник, а также его представитель в порядке, установленном действующим законодательством Республики Беларусь, - рассказала в интервью «АиФ» нотариус Брестского нотариального округа Ирина САЧКОВСКАЯ. - По этой причине заключить договор задатка, предварительный договор купли-продажи либо договор купли-продажи квартиры можно только с участием собственника или его представителя на  основании  доверенности.

Это единственно верный  способ обезопасить и продавца, и покупателя.

• - Можно ли оформить договор задатка в виде договора займа на отца продавца, но с условиями (прописать такие же условия, как и при задатке): «Я беру взаймы у .... с условиями, что мой сын .... обязуется продать ....»?

- По договору займа согласно ст. 760 Гражданского Кодекса нашей страны одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества, - продолжает эксперт.

То есть договор займа обязывает вернуть деньги или вещи. Принудить по нему третье лицо продать вам квартиру нельзя. Это противоречит сути соглашения.

Обращаю внимание: в законе есть такое  понятие, как мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей юридические последствия, либо притворная сделка, то есть совершенная с целью прикрыть другую сделку. Они признаются недействительными.

Нотариус рекомендует выход из ситуации: продавец может выдать доверенность на заключение договора купли-продажи своему отцу. Это можно сделать в стране/городе пребывания, после чего выслать документ в Минск почтой.

Родительский дом. Кто имеет на него право по закону? Подробнее

Дарение

• Недавно вышла замуж. У меня есть недвижимость, приобретённая до замужества. В этом доме с мансардой мы сейчас проживаем с мужем. На мансарде нужно делать ремонт, также вложений требует обустройство приусадебного участка. Муж настаивает на том, чтобы я подарила ему мансарду и, соответственно, часть участка, и тогда он будет вкладывать в них деньги. Можно ли прописать в договоре об отчуждении недвижимого имущества условие, согласно которому муж сможет продать отчуждённую часть недвижимости или воспользоваться ею по своему усмотрению? И. Т., Минск

- Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству, общественной пользе и безопасности, не наносящие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям и не ущемляющие прав и защищаемых законом интересов других лиц, - говорит нотариус Минского городского нотариального округа Татьяна ПАВЛОВИЧ. - В том числе можно отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения, отдавать имущество в залог, обременять его другими способами и т.д. При этом вы не сможете внести в договор об отчуждении недвижимого имущества условия, которые обязывали бы приобретателя распорядиться собственностью определенным образом.

Таким образом, подарить недвижимость можно, а ставить дополнительные условия при этом - нет.

Можно ли определить для супругов неравные доли в квартире? Подробнее

Долю - продать

• У нас с сестрой в совместной собственности находится квартира, могу ли я продать свою долю постороннему лицу и как это правильно сделать? И. Найденов, Гродно

- В данном случае нужно предложить купить вашу долю в праве собственности на квартиру сестре, т.к. она имеет на это преимущественное право. Подайте заявление нотариусу с просьбой направить его вашей сестре, - комментирует нотариус Гродненского нотариального округа Юлия НААМ. - В заявлении укажите ваши фамилию, имя, отчество, адрес места жительства, цену и другие условия, на которых продается указанная доля. Заявление подпишите в присутствии нотариуса, после чего вместе с сопроводительным письмом направьте адресату. Если после получения заявления сестра откажется от покупки доли или не явится к нотариусу в течение месяца, вы сможете продать свою долю постороннему лицу.

Кто имеет право на наследство, даже не попав в завещание? Подробнее

Учесть риски

• Покупаем дом. Собственник - вдовец. В доме зарегистрирован сын его умершей жены. Права собственности на дом у него нет, только регистрация. Есть ли риски для нас? М. Н., Гомель

- При удостоверении любого договора нотариус выявляет волеизъявление участников этой сделки и соответствие ему заключаемой сделки, разъясняет сторонам права и обязанности, последствия совершаемой сделки, проводит правовую оценку сделки и проверяет:

• соответствие содержания проекта сделки требованиям законодательства Республики Беларусь;
• принадлежность имущества, являющегося предметом сделки, и факт государственной регистрации или иной регистрации права, сделки или имущества;
• наличие или отсутствие ограничений (обременений) прав на имущество, препятствующих совершению сделки;
• наличие согласия, отказа лиц (разрешения органа), если такое согласие, отказ, разрешение в соответствии с законодательством необходимы для совершения сделки;
• иные обстоятельства, имеющие значение для удостоверения сделки.

Специалист проверит все представленные сведения и документы и только после этого удостоверит сделку, - утверждает нотариус Гомельского нотариального округа Светлана БЕЛОВА.

Можно ли отменить ранее составленное завещание? Подробнее

На двоих делится

• Что такое раздел наследственного имущества? С. Степанов, Минск

- После оформления наследства перед собственниками встаёт вопрос о том, как они будут использовать совместное имущество. Ведь каждый имеет в нем определенную долю. В этом вопросе они должны прийти к соглашению, - говорит консультант Витебского нотариального округа Марина БОЛГОВА. - Наследники могут договориться о разделе имущества устно или же оформить соответствующий договор. Соглашение необходимо, если делится имущество, подлежащее государственной регистрации.

Например, двоим людям в наследство достались жилой дом и квартира. По общему правилу каждому причитается по полдоли этих объектов недвижимости.

- В данном случае наследники могут заключить между собой соглашение о разделе не в долевом соотношении, а в имущественном. В результате один получит жилой дом и будет его единственным собственником, а второму достанется квартира.